Leggendo la risposta del Vice-Ministro Sen. Pinza data in Commissione Finanze del Senato durante la seduta n. 59 del 21/03/2007 all’Interrogazione dell’On. Benvenuto n. 3-00388 risaltano alcuni punti fondamentali:

1)      “l’ultimo trimestre 2006 ha conseguito il miglior terzo risultato nelle vendite a partire dal mese di aprile 2005”.

Sembra quasi che recentemente le cose hanno cominciato a funzionare davvero per la Scip 2.

Dovremmo essere tutti contenti e dimenticare che le vendite sono state avviate ad aprile del 2003 ?

Ma Tre trimestri positivi su diciassette non sono un pò pochini per trarre delle conclusioni positive sull’andamento complessivo delle vendite ?

2)      “La SCIP è esposta verso il mercato per un debito residuo pari a 2.445 milioni di euro. Perciò il temuto rischio di declassamento è limitato alla riduzione del merito di credito di una delle tre agenzie di rating (FITCH) e per di più solo in relazione alla classe B, junior rispetto alla classe A5”.

Il Vice-Ministro si dimentica che la Fitch ha già ridotto da AA a AA- il rating della tranche B2 da 475 milioni di Scip 2.

Tale notizia non è mai stata smentita e si rileva anche dal sito della stessa agenzia di rating.

3)      “Il costo del debito per spesa di interessi in definitiva è stato pari a 583 milioni di euro”.

Il Vice-Ministro fornisce finalmente un dato sui conti della Scip 2: sono stati pagati  583 milioni di euro per interessi sul debito contratto per l’emissione delle obbligazioni (si presume fino al 31 dicembre 2006).

Una cosa è certa 583 milioni di interessi pagati a fronte di un ammontare complessivo delle vendite pari a 3.426 milioni di euro.

Quindi il 17% degli incassi delle vendite è servito per pagare solo gli interessi agli investitori.

4)      “Le commissioni ovvero i costi di gestione della società a partire dalla prima data di pagamento prevista dai contratti, stipulati nell'ambito dell' operazione sono stati pari a circa 64 milioni di euro”.

Forse andrebbe chiarito che i 64 milioni di euro sono solo le commissioni e i costi di gestione pagati sino al 31 dicembre 2006 e bisognerebbe sapere quanto rimane ancora da pagare per queste voci di costo.

In realtà i costi che la Scip S.r.l., nell’ambito dell’operazione Scip 2, ha appostato nei suoi bilanci per queste voci sino al 31 dicembre 2005 (quindi manca tutto il 2006) ammontano a complessivi  78.986.211  euro che risultano così suddivisi:

Pertanto se  64 milioni sono la cifra pagata fino a dicembre 2006 rimane da sapere quale è la cifra ancora da pagare per commissioni e costi di gestione maturati per competenza sino al 31 dicembre 2006 ma non ancora pagati dalla Scip.

Comunque il Vice-Ministro ha risposto solo parzialmente all’interrogazione con la quale si era chiesto di conoscere tutte le spese sostenute per pagare tutti i soggetti che ruotano attorno all’operazione di cartolarizzazione.

Pertanto andrebbe ancora chiarito a quanto ammontano tutti costi che la Scip 2 ha sostenuto per competenza sino al 31 dicembre 2006 per le seguenti voci :

Sarebbe interessante saperlo prima che venga pubblicato il bilancio della Scip S.r.l. chiuso al 31 dicembre 2006.

Il totale dei costi sostenuti per competenza sino al 31/12/2006, si potrebbe quindi raffrontare con i 3.426 milioni di euro di incassi complessivi derivanti dalle vendite capendo pertanto se davvero possiamo stare tranquilli sulla bontà dell’operazione di cartolarizzazione Scip 2.

5)      “I risultati complessivi delle vendite realizzati dagli enti previdenziali ammontano effettivamente a un ricavo complessivo, comunque a partire da aprile 2005 e fino a dicembre 2006, pari a 2.013 milioni di euro”.

Il Ricavo complessivo delle vendite a partire da aprile 2005 e fino a dicembre 2006 è  pari pertanto a 2.013 milioni di euro.

Se sommiamo questo dato con i 1.413 milioni incassati sino al dicembre 2004 (vedi ultima relazione al Parlamento), scopriamo che la cifra totale incassata è stata pari a 3.426 milioni di euro.

Facciamo una riflessione.

Al 31 dicembre 2006 è stato venduto circa il 60% del portafoglio (oltretutto di qualità, dice la relazione al Parlamento) e si sono realizzati solo 3.426 milioni di euro.

Rimane da vendere il restante 40% del portafoglio di cui una minima parte composto dal portafoglio di 2.106 immobili di pregio valutato in 550 milioni di euro sui quali pende però un enorme contenzioso, e, la restante parte costituito dal portafoglio non di qualità.

Domanda, quanto si pensa di ricavare ?

In cassa di Scip 2 al 31 dicembre 2006 ci sono circa 259 milioni di euro.

La SCIP 2 è esposta verso il mercato per un debito residuo pari a 2.445 milioni di euro.

Da aggiungere a questa esposizione ci sono tutti gli altri debiti, uno fra tanti quello di 800 milioni di euro per i FINANZIAMENTI RICEVUTI ad aprile 2004 dalla Banca OPI S.p.a. e  dalla Banca ACS Depfa il cui rimborso integrale più il pagamento degli interessi dovuti al tasso del 3,8942% anno, dovrà essere eseguito in un’unica soluzione alla data di rimborso stabilita, vale a dire il 26 aprile 2009.

Bisogna aggiungere, poi, le ALTRE PASSIVITA’ che al 31/12/2005 ammontavano a 753.632.267 euro.

In più ci saranno da pagare tutti i costi che matureranno fino a conclusione dell’operazione.

Forse si sta già pensando di attingere dal tesoretto della Scip 1 visto che in cassa, per la prima operazione sono avanzati 1.187 milioni di euro?

Questo perchè nella prima operazione le vendite sono procedute velocemente grazie al fatto che il patrimonio di Scip 1 era in gran parte già stato individuato e valutato, cosa che invece non è accaduto per l’operazione sorella Scip2.

6)      “l'Amministrazione sta monitorando i contenziosi sugli immobili di pregio, che in buona parte si stanno risolvendo, dal momento che i conduttori, prima della decisione definitiva, preferiscono ritirare i ricorsi ed acquistare l'immobile, oppure i ricorsi stessi vengono respinti. Tuttavia, evidenzia la presenza di procedimenti in fase di appello per i quali non è prevedibile né l'esito né tanto meno il tempo di definizione”.

Il Vice-Ministro Sen. Pinza afferma che i conduttori degli immobili di pregio, prima della decisione definitiva del contenzioso, preferiscono ritirare i ricorsi ed acquistare l'immobile, ed inoltre afferma che i ricorsi stessi vengono respinti.

Affermazione, la prima,  che riguarda poche unità immobiliari di alcuni Enti e in quasi tutti gli atti sono state inserite clausole, in cui viene precisato che l’acquisto è effettuato con riserva di ripetere l’indebito cioè “fatto salvo il diritto alla restituzione del maggior prezzo corrisposto, conseguente all’eventuale esito favorevole del ricorso proposto”.

Questa clausola giustamente inserita nei contratti di compravendita ha favorito la vendita di pochissimi immobili, ma ciò non significa, affatto, che gli inquilini abbiano rinunciato alle cause promosse contro la SCIP Srl..

Per quanta riguarda la seconda affermazione, essa è destituita di fondamento!

Il contenzioso infatti è in continuo aumento e già più di cinquecento famiglie hanno promosso cause ex art. 2932 c.c. per vedersi riconoscere, come tutti gli altri inquilini di immobili in dismissione, il diritto all’acquisto alle condizioni esistenti prima dell’entrata in vigore della L. 410/2001.

A tal proposito i Tribunali Civili stanno cominciando a decidere, sospendendo le vendite e condannando gli Enti e la Scip Srl a trasferire in capo ai ricorrenti gli appartamenti legittimamente optati entro il 31 ottobre 2001.

Napoli, 23 marzo 2007

                                                                                                                                 Mario Milone

Coordinatore Nazionale

Comitati Inquilini Immobili di Pregio

www.scip2pregio.it