Dott. Mario Milone

Coordinatore Nazionale Inquilini Immobili di Pregio

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On. Giulio Tremonti

                                   Ministro dell’Economia e delle Finanze

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                               Capo di Gabinetto

Fax. 06.47614249

e-mail:    segreteria.gabinetto@tesoro.it

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Fax. 06.4741603

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Dipartimento del Tesoro Direzione II

Fax. 06. 4814476

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//             Alla Dott.ssa Tiziana Mazzarocchi

Dipartimento del Tesoro Direzione II - Ufficio I

                               Fax. 06.47616716

                               e-mail: tiziana.mazzarocchi@tesoro.it

                                                                                               //             Spett.le INPS Direzione Centrale Risorse Strumentali

Alla c.a. della Dott.ssa Rossana Casella

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//             Spett.le INAIL Direzione Centrale Patrimonio
Alla c.a. della Dott.ssa Adriana Grimaldi

Fax 06/54873550

//             Spett.le INPDAP Direzione Centrale Patrimonio

Alla c.a. della Dott.ssa Daniela Becchini

Fax 06/51018832

                                                                        //              Spett.le ENPALS:   Direzione Centrale Patrimonio

                                                                                                              Alla c.a. del Presidente (Commissario) Dott.ssa Amalia Ghisani
                                                                                                               Via Regina Margherita 206 - 00198 ROMA

Raccomandata a/r del 14 gennaio 2009

Oggetto: Dismissione degli immobili degli Enti Previdenziali

Egregio Sig. Ministro,

a distanza di oltre 12 anni dall’avvio della dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici, gli inquilini delle cosiddette case di pregio continuano a non comprendere l’irragionevolezza di voler vendere case occupate al prezzo delle stesse case libere e a non intravedere una giusta soluzione al contenzioso che riguarda una minima parte degli immobili, la cui vendita è iniziata nel 1996 e che nel 2001 sono confluiti nella più grande operazione di cartolarizzazione immobiliare mai realizzata,  ancora in corso….!

E’ infatti nota la regola del mercato secondo la quale il prezzo di una casa occupata è inferiore rispetto a quello della stessa casa libera e pertanto la riduzione del prezzo di vendita, praticata per le dismissioni di tutti i patrimoni immobiliari pubblici ed anche nella dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali, non costituisce uno sconto agli inquilini!

Non si comprende quindi per quale arcano motivo gli immobili classificati di pregio (occupati) siano stati sottratti alla regola generale della riduzione di prezzo di vendita, visto che comunque del loro maggior valore si è tenuto conto nella valutazione (certamente più alta rispetto agli altri).

Non si comprende inoltre come mai, nonostante il completamento di tutte le procedure propedeutiche alle vendite, alcuni Enti mandatari della Scip S.r.l. (l’INPS in particolare), ritardano nell’invio delle lettere di offerta in vendita agli inquilini.

Sig. Ministro, cito le parole che Lei ha pronunciato durante alcuni suoi recenti interventi: “Lancio un appello agli uomini liberi e forti perché cooperino per il bene del paese senza pregiudizi e preconcetti e affrontare così la crisi” ed ancora: “la Repubblica favorisce il diritto alla casa”.

Ebbene, da mesi Le chiediamo un incontro di approfondimento che, partendo proprio dall’esigenza di superare il sostanziale blocco della vendita di una parte dei cosiddetti “immobili di pregio”, e per evitare ulteriori oneri rilevanti per la finanza pubblica, esamini ogni possibile soluzione transattiva delle vertenze giudiziarie in atto al fine di dare la possibilità agli inquilini interessati di soddisfare un bisogno primario ed insopprimibile quale quello di acquistare anch’essi la casa che tengono regolarmente in locazione da decenni.

I decreti ministeriali individuativi dei cosiddetti immobili di pregio succedutisi a partire dal 2003, hanno provocato infatti decine e decine di ricorsi collettivi ai TAR, sia per l’inadeguatezza dei criteri generali stabiliti nel 2002 dal Ministero, sia per l’illegittimità dell’istruttoria fatta per la classificazione di pregio dei singoli immobili oggetto di valutazione da parte delle Agenzie del Territorio. Mai in precedenza tali immobili erano stati considerati di pregio anche ai soli fini del canone di locazione!

Inoltre, anche davanti ai Tribunali Civili sono stati presentati, sempre da parte di centinaia di inquilini, atti di citazione collettiva per la tutela di cui all’art. 2932 c.c. per vedersi riconoscere gli effetti del contratto di compravendita alla data di manifestazione della volontà di acquisto avendo esercitato il diritto di opzione entro il 31 ottobre 2001 con la conseguente applicazione delle condizioni praticate a tutti gli altri 77.000 acquirenti-inquilini interessati dalle cartolarizzazioni.

Le vertenze in corso sia in sede amministrativa che in quella civile degli inquilini degli immobili di pregio non sono affatto “pretestuose”, com’è stato disinvoltamente affermato in una relazione del Ministero dell’Economia al Parlamento, né i ricorrenti sono “amici degli amici” o “vicini ai poteri di gestione degli enti”, come è stato superficialmente riportato - più volte - in atti ufficiali dello stesso Ministero.

Questi, sono i veri pregiudizi e i preconcetti che ostacolano l’esame di merito della questione!

In primo luogo, le vertenze riguardano inquilini (regolari locatari), titolari di un diritto di opzione attribuito dalle leggi ancor prima delle decretazioni di pregio. Il Consiglio di Stato, ha poi precisato che trattasi di un “diritto soggettivo potestativo all’acquisto, definitivamente consolidato, al prezzo e alle condizioni determinate in base alla normativa vigente alla data della manifestazione di volontà di acquisto” a cui si è uniformato anche il Tribunale di Napoli con la recentissima sentenza n. 169/2009 che ha dichiarato avvenuto l’effetto traslativo dalla Scip s.r.l. attuale proprietario, in capo a ciascuno degli attori ed il conseguente acquisto del diritto di proprietà ex art. 2932 c.c. dei rispettivi appartamenti per il prezzo corrispondente al valore catastale moltiplicato per cento. Dunque, nessuna pretestuosità !

In secondo luogo, l’etichettatura di “amici” e “vicini” non riguarda assolutamente le centinaia e centinaia di ricorrenti, in massima parte pensionati, inquilini da decenni nelle case degli enti, rimasti coinvolti nella dismissione pubblica, che non potrà certamente concludersi con la loro estromissione dalle case, data l’insostenibilità della spesa di acquisto. Dunque, nessun privilegio !

L’Amministrazione Statale, mantenendo il silenzio su ogni proposta di soluzione della vicenda sembra aver assunto un atteggiamento punitivo (… e per quale colpa poi ?) nei riguardi degli inquilini che contestano con strumenti legali una normativa palesemente iniqua (perché discriminatoria soltanto nella vendita di 2.000 case su circa 90.000 unità complessivamente cartolarizzate). Una minoranza dunque!

Si è consolidata allora nei ricorrenti la volontà di rivendicare, senza alcun cedimento, in ogni grado di giudizio - sia di merito, sia di legittimità, sia di costituzionalità - il diritto all’uguaglianza di trattamento facendo luce, nel contempo, sulle tante ombre della più grande operazione di finanza creativa realizzata in questo paese con le cartolarizzazioni immobiliari innestate nel 2001 sulle vendite già avviate da parte degli enti previdenziali.

Eppure è evidente l’interesse della Pubblica Amministrazione a chiudere transattivamente il contenzioso di centinaia di vertenze dagli esiti incerti ed è evidente il conseguente ed immediato vantaggio che ne trarrebbero le casse della ormai fallimentare operazione SCIP 2, anche se questo certamente comporta un onere economico.

Onere, che è stato rilevantissimo e di cui si è tenuto conto quando in Parlamento si è trattato di approvare due leggi relative proprio alle dismissioni immobiliari: una per determinare il prezzo di vendita  sulla base dei valori di mercato del mese di ottobre 2001 restituendo quindi ai conduttori che avevano manifestato la volontà di acquistare l’alloggio entro tale data il maggior prezzo eventualmente già corrisposto, l’altra per estendere il diritto di opzione con le stesse condizioni di vendita anche agli occupanti senza titolo definendo transattivamente le posizioni debitorie degli stessi col versamento dell’80% del debito per morosità.

Appare allora incomprensibile parlare di non percorribilità dell’ipotesi della nostra proposta transattiva, perchè la stessa: “rischierebbe di rivelarsi pregiudizievole per la finalità finanziaria sottesa alla procedura di cartolarizzazione posto che, con possibile pregiudizio dei risparmiatori finali, porterebbe nelle casse della proprietà, la SCIP, introiti inferiori a quelli corrisposti all’atto del trasferimento” e nel contempo nascondere al Parlamento (ad oggi non è stata pubblicata alcuna relazione per il 2008) e all’opinione pubblica l’ormai disastrosa gestione di SCIP 2, con costi imprevisti, a tutto discapito dei conti del “veicolo”e conseguentemente dell’Erario.

 Infatti a distanza di ben 6 anni dall’avvio dell’operazione:     

è risultata errata la tempistica delle procedure di vendita degli immobili tant’è che, saltate le “scadenze attese”, non ultimo il rimborso dei titoli scaduti ad ottobre 2008, l’operazione si è gravata di maggiori interessi passivi quando invece, il piano di rimborso era originariamente previsto in 4 anni e ora, a distanza di oltre 6 anni si parla nuovamente di ristrutturazione dei titoli di debito di Scip2, il che comporta altri interessi non previsti, altri costi nonché discredito sui mercati internazionali con conseguente abbassamento dei rating relativi ai bond emessi;

si sono accumulati crescenti ritardi nei flussi di vendita tant’è che al 30 settembre 2008  risulta venduto soltanto il 76,22% delle unità immobiliari cartolarizzate (sono ancora da vendere 14.950 unità delle 62.880 iniziali);

risultano enormi i costi della cartolarizzazione che continuano inesorabilmente a lievitare per i ritardi nella chiusura dell’operazione e non è agevole calcolare a quanto ammonteranno. Comunque, al 31 dicembre 2007, i costi complessivamente sostenuti per SCIP2 sono i seguenti:

Somma degli importi delle voci di bilancio della S.c.i.p. S.r.l. (dal 2002 al 2007)

E’ sempre più evidente che il valore degli immobili cartolarizzati è stato inizialmente sovrastimato, per cui appare certo che l’operazione finanziaria non potrà essere chiusa se non con un finanziamento pubblico straordinario per pagare tutti i debiti della società veicolo. In altri termini, la cartolarizzazione (SCIP2) che ha consentito al bilancio pubblico l’incasso di una corposa “una tantum” di 6.637 milioni di euro, ricavata dall’emissione delle obbligazioni contribuirà alla crescita del debito pubblico, perché il meccanismo ancora in piedi è risultato costosissimo a fronte del beneficio monetario di fine 2002.

Sig. Ministro, a questo punto è necessario intervenire su tutta la complessa vicenda ed in particolare su quella degli immobili di pregio proprio perchè la casa rappresenta un bene essenziale soprattutto per gli inquilini che da decenni tengono regolarmente in locazione i rispettivi appartamenti e proprio perché, come Lei stesso ha detto: il diritto alla casa è garantito dalla Costituzione.

Alcune centinaia di famiglie Le chiedono quindi una risposta politica che possa finalmente riparare ad una ingiustificata discriminazione, rimanendo convinte che la risoluzione transattiva del contenzioso in atto sia l’unica via d’uscita percorribile.

  Ribadendo la nostra disponibilità ad un confronto sereno, sgombro da quei preconcetti e pregiudizi che finora hanno ostacolato qualsiasi ragionevole ed equa soluzione della questione e in attesa di un cortese riscontro Le inviamo i migliori auguri di Buon Lavoro.

Napoli,  14 gennaio 2009   

                Cordiali saluti  

                 Mario Milone

                                                                                                          Coordinatore Nazionale Inquilini

                                                                                                                       Immobili di Pregio