SCIP 2 ATTO FINALE:

 Piatto ricco per banche e investitori

Con i dati dell’ultimo bilancio chiuso al 31 dicembre 2008, SCIP2 mostra in pieno quanto sia stata fallimentare.

Tutta l’operazione fino al 31 dicembre è costata oltre 1,8 miliardi di Euro e non si è ancora chiusa.

I costi maggiori sono stati sostenuti per interessi passivi su titoli pagati agli investitori per un totale di 843 milioni di euro a cui vanno aggiunti gli interessi passivi (156 milioni di euro) sul finanziamento di 800 milioni concesso ad aprile 2004 da Banca OPI S.p.a. e ACS Depfa.

Insomma solo gli interessi pagati ammontano quasi a 1 miliardo di euro!

Nel bilancio è stata anche contabilizzata la sopravvenuta svalutazione del patrimonio immobiliare residuo pari a 421 milioni di euro per effetto della due-duligence eseguita da un pool di banche e gestita dallo Studio Legale Delli Santi & P. (ora Nctm).

 Guarda caso, alla serata del «Ballo del Mattone», organizzata a maggio da Media Management Holding, la due diligence è stata anche premiata come migliore dell’anno nel settore real estate, da parte della giuria degli operatori immobiliari presenti.

Questa svalutazione conferma quindi che il valore del patrimonio di Scip 2 era sovrastimato!

Altra voce rilevante sono i 309 milioni di euro di costi sostenuti per il contratto “Swap”. Questo contratto, sottoscritto con la motivazione di coprire il rischio di tasso, ha in realtà incrementato enormemente i costi dell’intera operazione e non risulta ancora estinto.

Quale sarà il costo definitivo?

Ma poi ci sono anche i costi delle commissioni e delle intermediazioni bancarie per il collocamento dei titoli, nonché i costi delle consulenze amministrative, dei compensi per i professionisti, i rinomati studi legali  e gli esperti del programma.

A partire dal 01 marzo 2009, a seguito dell’entrata in vigore della legge 27 febbraio 2009 n. 14, SCIP 2 è stata messa in liquidazione per evitare l’escussione della garanzia che lo Stato aveva concesso sui finanziamenti che la stessa aveva ricevuto e che scadevano il 27 aprile 2009. Tuttavia, si continueranno a macinare perdite quantificabili con il consuntivo finale dei costi rilevabili solo a chiusura della liquidazione.

Intanto già si delinea il fallimentare bilancio di tutta l’operazione:

Infatti, a fronte degli incassi pari a 6,6 mld di euro ricevuti dalla Scip a seguito dell’emissione di obbligazioni e serviti a ripianare il debito sono stati sostenuti costi per 1,8 mld di euro, ovvero il 28% di quanto incassato.

 “Le cartolarizzazioni dunque, sono servite unicamente a «far rapidamente cassa». L’urgenza di ridurre l’indebitamento netto e il debito ha fatto sì che fosse trascurata l’analisi dei costi e dei benefici”. “La mancanza di un adeguato sistema di monitoraggio dei costi e dei risultati non ha consentito di stabilire in quale misura le cartolarizzazioni hanno realizzato miglioramenti in termini di rapporto costi/benefici”.

Inoltre, secondo l’ultimo report agli investitori (cioè coloro che hanno prestato i soldi per far funzionare l’operazione senza rischiare nulla portandosi a casa i cospicui interessi), questi sono i dati consuntivi delle vendite di Scip 2 fotografati al 28/02/2009:

Le vendite di Scip 2 si sono fermate dunque a poco più del 75% del patrimonio iniziale. Gli enti previdenziali: Inps, Inail, Inpdai, Inpdap, ecc.., sono divenuti nuovamente proprietari delle 15.466 unità invendute pagando 1,7 mld di euro.

Questa cifra è ben al di sotto dei 2,145 miliardi di euro indicati nell’ultimo report come valore patrimonio immobiliare residuo.

Infatti,  per effetto della suddetta due diligence il patrimonio è stato svalutato di 421 milioni di euro!

Ha trovato quindi conferma quanto da mè sostenuto per anni e cioè che il patrimonio di SCIP 2 era stato sopravvalutato!

Nell’ultimo report si legge che le unità immobiliari residue sono variate per effetto della due-diligence, ma non si dice come mai tutte le unità in portafoglio ad eccezione di quelle residenziali locate sono inspiegabilmente aumentate.

Infatti il totale delle unità residue al 28 febbraio 2009, rispetto al report precedente (relativo al 31 dicembre 2008), è passato da 13.574 a 15.466!

In realtà il portafoglio immobiliare di Scip 2 sarebbe dovuto diminuire per effetto delle vendite intervenute a gennaio e febbraio 2009, e invece le unità immobiliari sono aumentate di 1.892.

In particolare le unità commerciali locate sono aumentate di 210 unità, quelle libere residenziali di 926 ed infine quelle libere commerciali di ben 1.214 passando da 924 a 2.012 superando addirittura di 35 quelle indicate all’inizio dell’operazione.

Al di là delle ipotesi che si possono formulare su questa discrasia dei numeri, rimane il fatto che i dati erano sbagliati con la conseguenza che il patrimonio di SCIP2 è stato svalutato determinando una perdita  pari a 421 milioni di euro che ricade pesantemente sul già oneroso bilancio dell’intera operazione gravato in particolare da interessi pagati alle Banche e agli anonimi investitori  per circa 1 miliardo di euro!

Napoli, 06 ottobre 2009

                                                                                                                       Mario Milone

                                                                                             Coordinatore nazionale inquilini immobili di pregio

                                          www.scip2pregio.it