PREMESSA

L’immobile fu realizzato nel 1950 per la  ““costruzione di case modeste ed igieniche per classi meno abbienti, ad incremento dell’edilizia economico-popolare””  nel quartiere collinare Arenella, all’epoca zona periferica della città.

Categoria di accatastamento: A/2.

Per i 106 alloggi, distribuiti su 5 scale ciascuna di 8 piani (compreso l’ammezzato):

unico fu lo stanziamento di spesa ed  unico fu  il  progetto presentato il 2 aprile 1951;

unica l’approvazione del 23 maggio 1951 della Commissione Edilizia ed unica la licenza edilizia del 10 ottobre 1951 n. 584/ Prat. 245 del Comune di Napoli;

unico fu l’appalto ad una sola impresa, identiche furono le caratteristiche strutturali e la tipologia dei materiali, delle rifiniture;

unica fu ed è la centrale dell’impianto di riscaldamento;

unico fu l’accatastamento urbanistico, unica è stata l’applicazione dell’ equo canone e la successiva contrattazione dei patti in deroga.

Sta di fatto che durante la costruzione fu deciso di realizzare due ingressi:

uno da Piazza Medaglie d’oro 35 con cortile per l’accesso a quattro scale ed un altro da Via Libroia 7 (facciata laterale dello stabile) per l’accesso alla quinta scala.

Anche la pezzatura degli alloggi e le caratteristiche (pavimenti a getto di cemento, infissi esterni, rivestimenti, apparecchi igienici, servizio unico per tutti gli alloggi di qualsiasi superficie, ascensori ed impianto centrale di riscaldamento, ecc.) confermano la tipologia economico-popolare dello stabile.

L’intervento finanziario complessivo fu di 300.000.000 di lire, comprensivo del valore del suolo e del costo di fabbrica. Tenuto conto delle originarie caratteristiche, lo stesso INPS proprietario – nel corso degli anni – ha autorizzato radicali interventi di migliorie all’interno degli alloggi a totale carico degli inquilini.

Gli inquilini hanno corrisposto i canoni di locazione, inizialmente stabiliti a prezzo di mercato, ridefiniti poi in base alla legge/1978 (regime di equo canone) e regolarmente aggiornati in relazione alle variazioni ISTAT;  ristabiliti inoltre secondo la contrattazione dei patti in deroga in base alla legge 359/92.

LA    VICENDA

1. L’INPS, dopo aver verificato nel 1998 la propensione all’acquisto degli alloggi con un’ indagine rivolta contemporaneamente a tutti i 106 inquilini ha, avviato l’alienazione dell’immobile in base al Decreto Legislativo 104/1996, con offerte in data 20 gennaio 2000 proponendo formalmente la vendita soltanto a 24 inquilini,  precisamente a quelli della scala E cui si accede da Via Libroia 7.

Si può anche assumere la buona fede degli Uffici dell’INPS a gennaio 2000  nell’aver ritenuto erroneamente che si trattasse  di un stabile diverso, dato il diverso indirizzo civico rispetto alla Piazza Medaglie d’oro 35.

Si può riconoscere ancora la buona fede degli Uffici dell’INPS quando – di fronte alle richieste di chiarimenti degli altri inquilini dello stabile – fu risposto che tutti avrebbero regolarmente ricevuto l’offerta di vendita entro lo stesso anno 2000.

Diventa incomprensibile, però, la prolungata inerzia, sia di fronte alla delibera del 4.12.2001 dell’Istituto stesso che precisò come ““la legge 410/2001 non dovesse applicarsi agli immobili per i quali fosse stata formalizzata l’opzione””. sia di fronte alle singole raccomandate con le quali tutti gli inquilini rinnovarono entro il 31.12.2001, come previsto dalla legge, l’opzione all’acquisto degli alloggi.

In questa prima omissione di atti sembra già possibile individuare i sintomi di un comportamento colpevole preordinato ad escludere dall’acquisto gli inquilini degli alloggi cui si accede da Piazza Medaglie d’oro, alloggi assurdamente poi qualificati di pregio per sottrarli dallo sconto di legge e riservarli alla immobiliare di turno in una futura vendita in blocco.

2. Inopinatamente, il Decreto del Ministero dell’Economia 1° aprile 2003, emanato in base alla legge 410/2001, ha elencato lo stabile di Piazza Medaglie d’oro 35 tra gli immobili individuati come di pregio, mentre lo stabile doveva e deve essere considerato già in vendita in base alle precedente normativa del 1996 e non può essere contemplato dalla sopravvenuta legge del 2001.

L’INPS era obbligato a norma del contratto di gestione con la SCIP “”a predisporre in relazione alla vendita di ciascun immobile tutti i documenti rilevanti circa lo stato di fatto e di diritto degli immobili e tutti i documenti attestanti diritti o limitazioni di qualunque tipo, ivi inclusi i diritti di opzione””.

Rimane incomprensibile, allora, il motivo per cui l’INPS non abbia dichiarato, all’atto del trasferimento degli immobili alla SCIP in data 21/11/2002, alcunché circa “”la vendita dello stabile formalmente avviata”” e circa “”l’opzione legale esercitata ad ottobre 2001 dai rimanenti inquilini di Piazza Medaglie d’oro 35””.

Rimane incomprensibile, inoltre, il motivo per cui l’INPS  non abbia voluto nemmeno rettificare l’improprio trasferimento alla SCIP, potendo attestare successivamente la vendita in corso  delle unità immobiliari, come è stato fatto per la porzione dello stabile con accesso da Via Libroia 

Rimane incomprensibile, ancora, il motivo per cui l’Agenzia del Territorio di Napoli, dopo aver certificato - nella relazione del 9.9.2003 (pag.6) relativa al valore di mercato dello stabile - che“”risulta approvata la licenza edilizia n.584/251-1951 per la costruzione di un edificio a 5 scale di cui quattro aventi accesso dalla Piazza Medaglie d’oro ed una da via Libroia””, si sia limitata soltanto ad aggiungere, sic et simpliciter, che “”gli appartamenti della scala E con accesso da via Libroia già sono stati oggetto di vendita””, senza nulla rilevare circa l’anomala situazione della classificazione di pregio decretata per la parte  rimanente dell’ immobile indiviso.

Rimane incomprensibile, infine, la dichiarazione risultante dalla suddetta relazione del 9.9.2003  (pag.5) che “”il fabbricato di via Libroia sarebbe sorto su suolo ceduto dallo stesso Ente””???.-          

All’Agenzia del Territorio, del resto, si addebitano almeno altri due aspetti dubbi della vicenda.

Il primo si riferisce all’affrettata segnalazione fatta alla Direzione Centrale di Roma dell’Agenzia in data 19 febbraio 2003 n.127646/03, in cui, da una parte, si afferma che  “”per il Comune di Napoli è attualmente in itinere l’iter legislativo per l’approvazione del P.R.G.”” e, dall’altra,   si propone di inserire l’immobile tra quelli di pregio perché sito all’interno del centro storico - zona omogenea di tipo A. Proposta messa poi nel nulla dal TAR per la Campania con sentenza del 16.6.2004 proprio perché alla data del decreto ministeriale (1.4.2003) e della sentenza stessa risultava ancora in corso l’iter approvativo da parte della Giunta Regionale.

Il secondo si riferisce all’irregolare attività estimale descritta nella relazione del 9.9.2003,  svolta con indagini presso le agenzie immobiliari sulle offerte di vendita nella zona, ragionando poi sul valore caratteristico dell’immobile, sui dati storici, ecc., per determinare il prezzo di vendita delle singole unità immobiliari. 

Attività nienteaffatto rispondente al dettato della Legge 410/2001 che, all’art.3 comma 7, prescrive:  “”Il prezzo di vendita delle unità immobiliari è determinato sulla base delle valutazioni correnti di mercato, prendendo a riferimento i prezzi effettivi di compravendite di immobili e unità immobiliari aventi caratteristiche analoghe””.  

Il TAR.  per il Lazio, al riguardo, in una sentenza del 14 luglio 2004 per altro immobile di Roma, ha censurato le attività  estimale del genere non ritenendo accettabile la stima dell’Agenzia del Territorio in cui “”non risultano indicati gli immobili omogenei posti a base della valutazione e si ricava invece il valore di mercato da pubblicazioni, riviste specializzate e indagini esperite in zona””.

Inutile l’attesa di qualsivoglia comunicazione INPS e passano così i primi 3 anni.

3. Gli 82 inquilini danneggiati gravemente dall’interruzione dell’invio delle offerte di vendita nel 2000 hanno dovuto poi verificare l’ostile atteggiamento dell’INPS quando è stato presentato il ricorso al TAR per la Campania per contestare il decreto ministeriale individuativo del 1° aprile 2003.

Ebbene l’INPS ha eccepito regolamento di competenza e il Consiglio di Stato in data 23.2.2004 ha dichiarato la competenza del Tar per il Lazio, che dopo 4 anni nemmeno ha iniziato l’istruttoria del ricorso.

4. L’individuazione del pregio per lo stabile di Piazza Medaglie d’oro 35 è stata decretata in base al criterio della ubicazione nel centro storico, come risulta dagli atti in causa (provvedimento n. 127646 del 19 febbraio 2003 dell’Agenzia del Territorio).

I motivi del ricorso amministrativo presentato dagli inquilini sono gli stessi che stanno a base dei ricorsi inoltrati per gli stabili INAIL della stessa zona, esaminati e decisi dal TAR per la Campania.

Gli inquilini di Viale Michelangelo 57, Via Bernini 88 e Via Giotto 70, tre stabili INAIL ubicati a 400/500 metri da Piazza Medaglie d’oro 35, hanno fatto ricorso al T.A.R. per la Campania contro lo stesso decreto ministeriale dell’ 1.4.2003.

Non avendo l’INAIL opposto regolamento di competenza, i ricorsi sono stati decisi dal TAR per la Campania con un’unica sentenza 9711 del 16 giugno 2004, che li ha accolti avendo accertato come fosse ancora in corso l’iter approvativo del Piano Regolatore Generale da parte della Giunta Regionale,  sentenziando che:

“” La legge richiede che per essere classificati di pregio gli immobili devono essere situati nei centri storici, ovvero nella zona omogenea A.

  Nel momento in cui è stata effettuata la rilevazione (febbraio 2003), sulla cui scorta si è proceduta alla contestata individuazione decretata 1 aprile 2003, l’inclusione degli immobili nel decreto non può essere predicata come esistente, in quanto contenuta in una variante solo adottata, priva di effetti giuridici che non siano legati alle misure di salvaguardia richiamate nei certificati di destinazione urbanistica.

Dette misure hanno il solo fine di evitare che l’assetto del territorio, programmato dai Comuni, possa essere compromesso da un’edificazione privata realizzata medio tempore nelle more della definizione dell’iter approvativo dello strumento urbanistico adottato.   Il che esclude che la loro obbligatoria presenza a detti fini possa essere invocata ai diversi fini qui invece dati.

La presunzione iuris et de iure (inserimento in zona omogenea A) assunta dal legislatore come parametro per definire il prezzo di vendita di un certo bene, nel momento temporalmente individuato, non può che essere intesa come ancorata ad un dato in egual misura certo e definito temporalmente, ovvero alle previsioni dello strumento urbanistico in vigore nel momento dell’individuazione a farsi e non a quelle di atti di programmazione in fieri””

Il Tar prende atto, inoltre,  che alla data della sentenza 16 giugno 2004, la Variante al Piano Regolatore non ancora è stata resa esecutiva.””

Non solo, ma è stato accertato che le Norme di regolamentazione del P.R.G., art. 125 comma 10, sanciscono che “”gli immobili compresi nel D. M. dell’ 1 aprile 2003, sempre che siano stati costruiti dopo il 1943, sono da considerarsi esterni al perimetro della zona A –Centro storico– ai fini del procedimento di valutazione di cui alla cartolarizzazione prevista dalle norme vigenti””.

Altro che “suscettibilità” e “potenzialità” di pregio dichiarate dall’Agenzia del Territorio nell’istruttoria del 2003 per il decreto ministeriale.

Sta di fatto che:

A) per i 24 inquilini con ingresso a Via Libroia 7  sono stati stipulati a dicembre 2003 i rogiti di vendita degli alloggi, alle condizioni offerte nel gennaio 2000 (con gli sconti di legge);

B) per gli 82 inquilini con ingresso a Piazza Medaglie d’oro 35 è rimasta l’attesa della decisione del TAR per il Lazio sul ricorso n.6965/2003;

5. Gli stessi 82 inquilini hanno dovuto subire ancora l’ostile atteggiamento dell’INPS quando, sulla base delle dichiarazioni del 20 ottobre 2005 del Sottosegretario all’Economia On. Maria Teresa Armosino in Commissione Finanze della Camera dei Deputati circa “”la disponibilità a procedere alla revisione delle attribuzioni della qualifica di immobile di pregio in tutti quei casi in cui si sia incorsi in errori di valutazione””, hanno avanzato subito, in data 24 ottobre 2005, formale istanza di revisione dell’intera vicenda della vendita fermata a metà strada.

E’ inutile dire che nessuna risposta è mai stata data né dall’INPS né dal Ministero, contestualmente destinatari della istanza del 24 ottobre 2005.

Eppure l’apertura alla revisione amministrativa era stata promessa dal Sottosegretario dopo che il 6.7.2005 nella Commissione aveva ribadito seccamente come “” a fronte di eventuali errori circa la qualificazione degli immobili è sempre possibile il ricorso agli strumenti giurisdizionali previsti dall’ordinamento””.  

6. Si è costretti, allora, a parlare solo eufemisticamente di omissioni, di negligenze, per non usare l’espressione più realistica di sopraffazione, di arroganza, di disprezzo della legalità (cultura caratteristica di organizzazioni mafiose).

La responsabilità dei funzionari pubblici deriva dall’aver ignorato le legittime aspettative degli 82 inquilini (rimasti esclusi dalla vendita iniziata a gennaio 2000) e dall’aver tradito l’affidamento che questi cittadini ponevano nell’onesto comportamento della Pubblica Amministrazione nei loro confronti.

E’ una responsabilità individuabile non soltanto per il danno materiale procurato con l’esclusione degli 82 alloggi dalla ordinaria vendita (al prezzo ridotto del 30 % per le case occupate) ma è configurabile, anche, per il danno esistenziale tuttora patito da nuclei familiari composti, in grandissima maggioranza,  da persone anziane provviste di medio-basso reddito, in prevalenza pensionati.

E’ una responsabilità morale per l’angoscia generata in tanti anziani ai quali viene negata la possibilità di utilizzare il mutuo trentacinquennale erogato ai pensionati dell’INPS o di tranquillizzarsi con un fitto novennale, pur previsto dalla legge.

Si rimane disarmati di fronte alla disparità di trattamento scaturita dalle decine di migliaia di vendite e/o di offerte agli inquilini (prima della legge 410/2001) da parte degli Enti negli anni 1999-2000 con la riduzione generalizzata del 30% sul prezzo.

E si rimane sospettosi per la vendita, nel 2004 e 2005, di decine di stabili INPS di ROMA valutati nel 2003 come immobili non di pregio, venduti ai prezzi di mercato del 2001 e con le riduzioni di legge, nell’ambito della 2° cartolarizzazione in Via Flaminia 443/a, Via del Perugino 3 e 4, via Andrea Sacchi 3 e 4, via Giulio Romano 38, via Allegri da Correggio 3, via Costabella 26, Lungotevere della Vittoria 10/b, via Ortigara 3/b e Viale Carso 67, Via Valenziani 12 e 16, di Via Raffaele Cadorna 13, Via Piemonte 53, Via Piave 29, Via Crescenzio 9 e 17/a,  Piazza Cavour 10, Piazza Adriana 8 e 10,  Via Panama 37,  Piazza della Rimembranza 11, Via Domenico Chelini 20., per citare i casi più noti o più eclatanti – menzionati anche nelle interrogazioni parlamentari – perché trattasi di stabili situati in prestigiose zone urbane della capitale.

Non a caso è stata disposta il 9 maggio 2006 un’indagine sulle dismissioni dell’INPS da parte dall’Alto Commissario per la lotta alla corruzione nella Pubblica Amministrazione, che ha affidato al Comando Generale della Guardia di Finanza l’incarico di “”ricostruire la posizione reale dei soggetti che hanno disposto, o delegato, o deliberato, o gestito rapporti relativi alla vendita dei beni patrimoniali””.

E se in queste vicende non emergeranno propriamente reati penali perseguibili per abuso di potere, sussistono certamente violate le fondamentali regole di imparzialità e di buona amministrazione, in disprezzo delle legittime aspettative degli inquilini.    Certamente un Ente Parastatale o un Ufficio Statale, nella  gestione degli affari pubblici, non può liberamente gestire le funzioni esercitando discrezionalità piena al di fuori delle più elementari regole di trasparenza e di correttezza.

7. Orbene, dopo quasi 8 anni di inerzia e di omissioni dell’INPS durante i quali:

- non è stato dato seguito alle vendite avviate il 20 gennaio 2000;

-non è stato dato seguito alle dichiarazioni di volontà all’acquisto fatte dagli inquilini nei termini del 31 ottobre 2001 come prescritto dalle legge 410/2001, prima della qualificazione di pregio intervenuta con decreto ministeriale dell’1 aprile 2003;

- non risulta nemmeno iniziata l’istruttoria del ricorso al TAR presentato nel 2003;

- non è stata assunta alcuna iniziativa, richiesta anche al Ministero del Tesoro il 24 ottobre 2005, per la revisione amministrativa dell’anomala situazione dell’immobile, in parte venduto agli inquilini in parte e trasferito alla SCIP;

è stato adito a luglio 2006 il Tribunale Civile Napoli chiedendo una sentenza che faccia giustizia almeno con il riconoscimento dell’opzione esercitata entro il 31 ottobre 2001, mettendo gli inquilini di Piazza Medaglie d’oro 35 nelle condizioni di acquistare la prima casa al pari degli altri 90.000 inquilini di immobili interessati dalle cartolarizzazioni del 2001 e 2002.

8. In conclusione, se non intervengono modifiche alla normativa o decisioni giurisprudenziali, la disparità di trattamento rimane enorme.

Portando ad esempio il mio caso, che ben conosco e che vale per tutti, può così essere rappresentato il danno in termini economici:

Unità immobiliare  2° p.  mq. 112 

- se inserita in procedura 2000,  prezzo di vendita E. 156.800;

- prezzo di vendita oggi  E. 475.882.  

10 giugno 2007

Alberto Aveta

Piazza Medaglie D’Oro, 35 

NAPOLI