dott. Mario Milone

Coordinatore nazionale inquilini immobili di pregio

Alla Presidenza del Consiglio dei Ministri
Palazzo Chigi
Piazza Colonna 370
00187 Roma

Al Sen. Maurizio Sacconi All’On.le Giulio Tremonti

Ministro del Welfare Ministro dell’Economia

Via Veneto 56 - 00187 Roma Via XX Settembre, 97 - 00187 Roma

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Al Sen. Pasquale Viespoli all’On. Giuseppe Vegas

Sottosegretario di Stato Sottosegretario di Stato
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Al Cons. Francesco Verbaro

Segretario Generale
SegretarioGenerale@mailcert.lavoro.gov.it

All’Avv. Antonella Valeriani Al Prof. Gaetano Caputi

Capo ufficio Legislativo Capo ufficio Legislativo
ufficiolegislativo@mailcert.lavoro.gov.it legislativo@tesoro.it

Al Prof. Giovanni Geroldi Al Dott. Stefano Scalera

Direttore Generale Direttore Generale VIII Sez. del Tesoro dgpoliticheprevidenziali@mailcert.lavoro.gov.it stefano.scalera@tesoro.it

Raccomandata a/r del 17 maggio 2010

Oggetto: Normativa per la vendita del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici dopo le cartolarizzazioni.

Signor Presidente, Signori Ministri,

il 09 marzo 2009 manifestammo apprezzamento per la decisione del Governo di mettere in liquidazione la società di cartolarizzazione Scip S.r.l. e di trasferire il patrimonio invenduto agli Enti originari proprietari che avrebbero dovuto proseguire nelle vendite e promuovere la chiusura di tutto il contenzioso immobiliare.

Ad oggi abbiamo registrato soltanto lo stallo delle vendite da parte degli Enti e l’indisponibilità degli stessi a ricercare soluzioni transattive al contenzioso per l’esiguo numero di immobili “cosiddetti di pregio” rimasti invenduti ed occupati da inquilini che non hanno potuto accedere agli sconti praticati alla quasi totalità degli altri inquilini.

Chiediamo quindi l’impegno del Governo ed in particolare del Ministero del Lavoro e dell’Economia nel dettare norme precise per la dismissione degli immobili di proprietà degli enti previdenziali non ancora venduti, per risolvere tutto il contenzioso presente e futuro, favorendo contemporaneamente l’acquisto della case da parte degli inquilini che le occupano da decenni e consentendo un rilevante ed immediato vantaggio per le casse dello Stato!

Si ricorda infatti che la dismissione del patrimonio immobiliare degli Enti Previdenziali Pubblici è stata avviata a seguito delle norme delegate (D.lgs 104/96) emanate dal Governo su delega del Parlamento (L.335/95) ed è proseguita, successivamente, con la Legge 410/2001 che ha consentito il ricorso alle operazioni finanziarie di cartolarizzazione, realizzate tramite la società veicolo S.c.i.p. S.r.l. costituita dallo stesso Ministero dell’Economia.

Sono state vendute 74.926 delle 90.392 unità immobiliari inserite nelle due operazioni di cartolarizzazione SCIP 1 e SCIP 2, per cui, una volta messa in liquidazione la S.c.i.p. con le disposizioni della legge n.14/2009 e restituiti gli immobili invenduti agli enti originari proprietari, è risultato (al 28 febbraio 2009), un portafoglio residuo complessivo di 15.466 unità immobiliari vincolate alla dismissione e per le quali è stato già determinato da anni (da parte dell’Agenzia del Territorio) il prezzo di vendita.

Quindi, a fronte del termine di 5 anni stabilito dalla legge 335 del 1995 e confermato dal D.Lgs 104/96 per ultimare le operazioni di dismissione immobiliare, una parte di inquilini attende ormai da 15 anni di poter acquistare l’abitazione come previsto dalla legge!

Si osserva che il 94% delle vendite sono state fatte agli stessi inquilini opzionari, ai quali è stato praticato il prezzo di mercato determinato, come per legge, dall’Agenzia del Territorio e riparametrato al 2001 (per coloro che avevano manifestato la volontà di acquisto entro il 31/10/2001), ridotto del 30%, oltre al cosiddetto sconto di blocco che varia dal 10 al 15%.

E non v’è dubbio che la gestione del suddetto portafoglio residuo (in massima parte costituito da immobili residenziali locati di cui solo una piccolissima fetta sono “immobili di pregio”), rappresenti una “coda” di difficile gestione per gli Enti, vincolati per legge alla dismissione di questi immobili e impegnati dal Governo a promuovere la definizione dei contenziosi privilegiando soluzioni transattive (art. 43 bis, c. 12, L.14/2009).

A distanza di oltre un anno, la mancanza assoluta di iniziative autonome da parte degli Enti, lascia supporre quante difficoltà trovino le Amministrazioni nella prudente valutazione di circostanze per accordi transattivi, che definiscano la controversie prima di una sentenza passata in giudicato, con soddisfacimento dell’interesse pubblico unitamente alla convenienza per il privato.

Sull’intricata questione della vendita degli immobili pubblici di origine previdenziale, il Governo ha a portata di mano una via d’uscita. Può subito incrementare le entrate del bilancio dello Stato e dare un segnale concreto nella direzione del risanamento dei conti pubblici favorendo uno dei principali obiettivi programmatici (cioè estendere la platea dei proprietari di case), e porre fine a circa 15 anni di contrasti legali tra gli inquilini e i 9 enti previdenziali.

La recente sentenza emessa dalla Corte d’Appello di Roma (n.1652/10), stabilisce il principio per cui ai conduttori di tali alloggi è riconosciuto il diritto di opzione. Per gli inquilini è quindi sufficiente avere manifestato l’intenzione di comprare i rispettivi appartamenti entro il 31/10/2001, dando seguito all’offerta fatta loro nel 1996 dal Ministero del Lavoro e dal Governo, con il D.lgs 104/1996.

La sentenza dei giudici romani in questo modo offre una compensazione risarcitoria agli inquilini degli immobili definiti di pregio. Non avranno nessun tipo di sconto, nè lo sconto del 30% stabilito per gli immobili occupati (riservato agli immobili ordinari) né quello previsto per le vendite in blocco, ma otterranno il risultato di poter fruire dei prezzi di mercato in vigore nel 2001.

E’ un diritto pregresso, di cui non possono essere privati avendo essi manifestato la volontà di acquisto a partire dal 1998 e comunque entro il 31/10/2001.

Di qui la necessità per il Governo di intervenire per definire la massima parte delle vertenze in atto e porre fine ad annosi contenziosi dall’esito incerto anche per lo Stato (tutte le sentenze di 1° grado del Tribunale di Napoli hanno infatti trasferito la proprietà agli inquilini sulla base della rendita catastale moltiplicata 100), nella prospettiva dell’immediato conseguimento del risultato economico per la finanza pubblica.

Basterebbe quindi proporre una norma, nell’ambito della prossima Manovra, che disciplini le modalità di determinazione del prezzo di vendita di tutti gli immobili degli Enti Previdenziali Pubblici rimasti invenduti dopo la chiusura delle cartolarizzazioni come ad esempio:

Tutte le unità immobiliari ad uso residenziale degli enti previdenziali pubblici che risultino invendute alla data di entrata in vigore della presente normativa, sono offerte in opzione ai conduttori al prezzo di vendita determinato dall’Agenzia del Territorio prima della data di ritrasferimento alla Scip S.r.l. agli enti originari proprietari.

Per i conduttori che abbiano manifestato la volontà di acquisto dei rispettivi appartamenti entro il 31 ottobre 2001, il prezzo degli stessi è determinato applicando alla stima dell’Agenzia del Territorio i coefficienti aggregati di abbattimento contenuti nell’ultima tabella pubblicata sulla G.U. n. 289 del 13 dicembre 2005 e previsti dal decreto-legge 23 febbraio 2004, n. 41, convertito, con modificazioni, nella legge 23 aprile 2004, n. 104.

Il prezzo di vendita delle unità ad uso residenziale, così determinato per qualsiasi tipologia o qualificazione di immobili, è diminuito dei canoni di locazione, o delle indennità di occupazione, corrisposti dal conduttore all’ente per il periodo compreso tra il 31 ottobre 2001 e la data di stipula del contratto di compravendita, sia per gli immobili già offerti in opzione e non ancora venduti, sia per gli immobili in relazione ai quali gli enti proprietari non hanno provveduto alla comunicazione di opzione agli inquilini.

La stipula dei contratti di compravendita, in base alla presente normativa, potrà essere effettuata a condizione che l’acquirente rinunci ad ogni azione giudiziaria in atto e futura riguardante l’immobile condotto in locazione, in qualsiasi grado di giudizio, sia in sede ordinaria che amministrativa, nei confronti dell’Ente proprietario.

Solo così si potrà porre la parola fine, con soddisfazione delle centinaia di famiglie interessate ad una travagliata procedura di vendita che va avanti da 15 anni conseguendo contemporaneamente anche un apprezzabile ed immediato risultato economico per le casse dello Stato.

Augurandomi che vogliate seriamente considerare la soluzione prospettata invio i miei più cordiali saluti.

Mario Milone