MINISTERO DEL LAVORO E DELLE POLITICHE SOCIALI

DIRETTIVA 10 febbraio 2011

Direttiva in ordine all'applicazione dell'articolo 8, commi 4, 8, 9 e

15  del  decreto-legge  31  maggio  2010,  n.  78,  convertito,   con

modificazioni, nella legge 30 luglio 2010, n. 122. (11A07412)

                                Agli  Enti  pubblici  assicurativi  e

                                previdenziali

                                Alle Casse private

                                e, p.c.: All'Agenzia del demanio

                       IL MINISTRO DEL LAVORO

                      E DELLE POLITICHE SOCIALI

                                  E

                      IL MINISTRO DELL'ECONOMIA

                           E DELLE FINANZE

1. Introduzione.

  Le recenti  disposizioni  normative,  introdotte  dall'art.  8  del

decreto-legge 31 maggio 2010, n.  78,  convertito  con  modificazioni

nella legge 30 luglio 2010, n. 122, nel  settore  degli  investimenti

degli Enti pubblici e privati che gestiscono  forme  obbligatorie  di

assistenza e previdenza,  fissano  alctme  disposizioni  che  rendono

necessario il coordinamento delle azioni ivi previste.

  Il comma 4 dell'art. 8  del  suddetto  decreto-legge  prevede  che,

fatti salvi gli  investimenti  da  effettuare  in  via  indiretta  in

Abruzzo, gli Enti previdenziali pubblici devono destinare le restanti

risorse all'acquisto di immobili  adibiti  ad  ufficio  in  locazione

passiva  alle  amministrazioni  pubbliche,  secondo  le   indicazioni

fornite  dall'Agenzia  del  demanio.  Con  decreto  di   natura   non

regolamentare del Ministro del lavoro e delle politiche  sociali,  di

concerto con  il  Ministro  dell'economia  e  delle  finanze  saranno

fissate le modalita' di attuazione  dei  suddetti  investimenti,  nel

rispetto dei saldi strutturali di finanza pubblica.

  Il comma 8 dell'art. 8 del citato decreto-legge attribuisce  natura

strumentale agli immobili  acquistati  e  adibiti  a  sede  dei  poli

logistici integrati per la cui realizzazione gli  Enti  previdenziali

pubblici effettuano investimenti in forma diretta e  indiretta  anche

mediante l'istituto della permuta di immobili di proprieta'. In  caso

di alienazione di  immobili  strumentali,  i  suddetti  Enti  possono

utilizzare i corrispettivi per l'acquisto di immobili da destinare  a

sede di poli logistici integrati,  riversando  alla  Tesoreria  dello

Stato le eventuali  somme  residue. E'  prevista  l'approvazione  del

Ministero del lavoro e delle politiche sociali, di  concerto  con  il

Ministero dell'economia e delle  finanze,  dei  piani  relativi  agli

investimenti  finalizzati  alla  realizzazione  dei  poli   logistici

integrati  nonche'  dei  criteri  di  defininizione  degli  oneri  di

locazione e di riparto dei costi di funzionamento dei poli  logistici

integrati.

  Il comma 9 del citato art. 8, inserendo un nuovo periodo  al  comma

222 dell'art. 2 della legge 23 dicembre 2009,  n.  191,  prevede  che

anche gli Enti previdenziali pubblici effettuino entro il 31 dicembre

2010 un censimento degli immobili di loro proprieta' strumentali e in

godimento a terzi. Con decreto  del  Ministero  del  lavoro  e  delle

politiche sociali, di concerto con il Ministero dell'economia e delle

finanze,  sara'  fissata  la  disciplina  delle  modalita'  con   cui

effetuare la ricognizione degli immobili.

  Il comma 15 prevede che le operazioni  di  acquisto  e  vendita  di

immobili da parte degli Enti pubblici e privati che gestiscono  fonte

obbligatorie di assistenza e previdenza,  nonche'  le  operazioni  di

utilizzo delle somme provenienti dalla vendita di immobili o di quote

di fondi immobiliari sono subordinate alla verifica del rispetto  dei

saldi strutturali di finanza pubblica.  Con  decreto  di  natura  non

regolamentare del Ministro dell'economia e delle finanze di  concerto

con  il  Ministro  del  lavoro  e  delle  politiche  sociali,   sara'

verificato il rispetto dei  saldi  strutturali  di  finanza  pubblica

delle suddette operazioni.

  In  attesa  dell'emanazione  dei  suddetti  decreti,  la   presente

direttiva delinea le  modalita'  di  coordinamento,  con  particolare

riguardo a:

    lo sviluppo della  razionalizzazione  logistica  delle  strutture

territoriali del Ministero del lavoro e  delle  politiche  sociali  e

degli  Enti  previdenziali   e   assistenziali   pubblici   vigilati.

attraverso un coordiromento ed una finalizzazione delle politiche  di

investimento e di gestione del patrimonio strumemale;

    lo sviluppo dell'azione di coordinamento dell'Agenzia del demanio

relativamente all'attivita' di censimento degli immobili che gli Enti

dovranno  effettuare  e  la  collaborazione  che   l'Agenzia   stessa

assicurera'  nell'elaborazione   dei   piani   di   razionalizzazione

logistica delle amministrazioni dello Stato;

    le finalita' di carattere sociale volte, comunque,  a  utilizzare

il patrimonio in  maniera  efficiente,  migliorando  al  contempo  il

risultato per le pubbliche amministrazioni nel loro complesso.

  La presente direttiva stabilisce, inoltre, criteri generali  a  cui

gli Enti pubblici e privati  che  gestiscono  forme  obbligatorie  di

assistenza e previdenza si  ispireranno  nell'assumere  decisioni  in

merito all'investimento dei fondi disponibili (gestione dei flussi) e

alla   gestione   del   patrimonio   accumulato    sino    ad    oggi

(riorganizzazione   degli   stock),   anche   attraverso   specifiche

previsioni nell'ambito dei propri regolamenti.

  In sintesi, la presente direttiva fornisce indicazioni su:

    l'individuazione  e  l'utilizzo  sistematico  e  trasparente   di

un'analisi del rischio e, ove possibile, di adeguati  indicatori  del

livello  di  rischio  nella   valutazione   delle   opportunita'   di

investimento e delle operazioni di disinvestimento in relazione  alle

passivita' e al patrimonio, per una gestione sempre piu' integrata  e

coerente tra le poste dell'attivo  e  del  passivo,  tenuto  presente

l'orizzonte temporale di riferimento;

    il confronto del rendimento e del rischio del patrimonio con  gli

analoghi  parametri  dei  titoli  di  Stato,  come   prima   verifica

dell'efficacia della gestione patrimoniale;

    il confronto tra differenti soluzioni gestionali  degli  immobili

posseduti con l'obiettivo del massimo efficientemento della  gestione

del patrimonio immobiliare;

    la massima trasparenza e pubblicita'  sui  criteri  di  selezione

degli investimenti e dei soggetti coinvolti nelle relative operazioni

e sui relativi risultati gestionali;

    l'adozione di misure volte a minimizzare  e  gestire  le  diverse

tipologie di rischio - quali, ad esempio, di liquidita', di  mercato,

legale e di mala gestio - e a garantire il corretto  svolgimento  del

mandato gestorio, prevedendo ed eliminando i potenziali conflitti  di

interesse.

  2. Indicazioni specifiche per i soli Enti pubblici  che  gestiscono

forme obbligatorie di assistenza e previdenza

  a) Piani di investimento.

  Per gli Enti pubblici previdenziali e  assistenziali  vigilati,  le

risorse finanziarie relative all'attuazione  dell'art.  8,  comma  4,

dovranno essere assicurate nel  rispetto  dci  saldi  strutturali  di

finanza pubblica e nei limiti quantitativi fissati dall'art. 2, comma

488, della legge 24 dicembre 2007, n. 244.

  Gli obiettivi strategici dovranno essere:

    a) il raggiungimento dell'interesse pubblico:

    b) la riduzione complessiva dei costi di gestione e di  locazione

delle pubbliche amministrazioni;

    c) lo sviluppo di immobili  gestiti  da  Amministrazioni  o  Enti

pubblici.

  A tal fine, si richiama anche quanto disposto dall'art. 8, comma 4,

del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, laddove si prevede  che  «le

gestenti risorse (quelle non destinate  all'Abruzzo)  sono  destinate

dai predetti Enti previdenziali all'acquisto di immobili  adibiti  ad

ufficio in locazione passiva alle amministrazioni pubbliche,  secondo

le indicazioni fornite dall'Agenzia del demanio».

  Pertanto, gli Enti in argomento comunicano,  entro  il  31  gennaio

2011, le somme messe a disposizione per gli interventi destinati alla

Regione Abruzzo ai sensi dell'art. 14, comma 3, del decreto-legge  28

aprile 2009, n. 39, convenito,  con  modificazioni,  nella  legge  24

giugno 2009, n. 77, e le somme  residue  disponibili  per  l'acquisto

degli immobili,  il  cui  utilizzo e'  vincolato  all'emanazione  del

decreto previsto dalla norma. Per gli eventi sismici in Abruzzo,  gli

stessi Enti dovranno comunicare ai Ministeri vigilanti,  con  cadenza

trimestrale, gli impegni od i pagamenti effettuati per  tipologia  di

spesa.

  Sulla base delle esigenze rilevate dall'Agenzia del demanio e delle

risorse comunicate. verranno fornite agli Enti  indicazioni  relative

agli eventuali immobili  di  proprieta'  di  terzi  da  acquistare  e

destinare  ad  uso  strumentale  per  le  amministrazioni   pubbliche

interessate, nel rispetto dei saldi strutturali di finanza  pubblica,

dando priorita' alle  sinergie  e  alle  possibili  razionalizzazioni

logistiche e funzionali integrate Int  le  pubbliche  amministrazioni

interessate cd in particolare ai poli logistici integrati.

  b) Poli logistici integrali.

  Il  progetto  dei  poli  logistici  integrati  deve  costituire  la

priorita' nell'ambito della programmazione degli  investimenti  degli

Enti previdenziali ed assistenziali pubblici al fine di assicurare la

razionalizzazione e la riorganizzazione delle strutture del Ministero

del lavoro e delle politiche sociali e degli Enti stessi. consentendo

sinergie funzionali che miglioreranno significativamente la  qualita'

dei  servizi  erogati  dalle  predette  Amministrazioni,  nonche'  il

raggiungimento degli obiettivi di  risparmio  e  di  razionalinazione

contenuti, da ultimo, nel decreto-legge n. 78 del 2010.

  Per una pronta attuazione del disposto di cui all'art. 1, comma  9,

della legge 13 novembre 2009, n. 172, relativamente alla costituzione

dei poli logistici integrati, per le sedi territoriali del  Ministero

del lavoro e delle politiche  sociali e  degli  Enti  assicurativi  e

previdenziali

  vigilati e' in  via  di  emanazione  il  decreto  interministeriale

previsto  dalla  stesso  legge  n.  172  del  2009  nel  quale   sono

individuati  gli  ambiti  e  il  modello  organizzativo  di  sinergie

logistiche e funzionali.

  Gli  Enti  dovranno  predispone  un  piano  di   investimento   per

l'acquisto  o  la  costruzione  delle  sedi  uniche  e  la  possibile

dismissione dei beni strumentali non piu' necessari allo  svolgimento

delle funzioni amministrative nelle singole province, previa verifica

a cura dell'Agenzia  del  demanio.  dell'impossibilita'  di  utilizzo

degli  immobili  da   dismetterc   da   pale   di   altre   Pubbliche

Amministrazioni.

  I piani dovranno essere  inviati  per  l'appmvazione  al  Ministero

dell'economia  e  delle  finanze  -   Dipartimento   del   tesoro   e

Dipartimento  della  ragioneria  generale  dello  Stato   Ispettorati

generali IGF e IGECOFIP e al Ministero del lavoro e  delle  politiche

sociali  -  Segretariato  generale.  I  singoli   Enti   stipuleranno

successivamente  apposite  convenzioni  per  regolare  le   attivita'

all'interno dei poli logistici integrati e per la suddivisione  degli

oneri e dei canoni di locazione.

  Per consentire un adeguato controllo  del  rispetto  dei  saldi  di

finanza pubblica sulla complessiva programmazione degli investimenti,

si fa presente che i piani relativi ai commi 4 e 8, cosi' come quello

richiamato  nel  decreto  interministeriale  del  10  novembre   2010

relativo al comma 15 del medesimo art. 8 del decreto-legge n. 78  del

2010, devono essere comunicati ai Ministeri  vigilanti  entro  il  30

novembre. In fase di prima attuazione, la comunicazione dei  suddetti

piani dovra' avvenire entro il 31 gennaio 2011.

  Si ricorda, infine, che per gli immobili retrocessi ai sensi e  per

gli effetti dell'art. 43-bis del decreto-legge 30 dicembre  2008,  n.

207, convertito, con modificazioni, dalla legge 27 febbraio 2009,  n.

14, occorre  procedere  alla  loro  dismissione  nel  rispetto  delle

procedure  ivi  previste  e  favorendo  soluzioni   transattive   che

consentano di stipulare contratti di compravendita che  prevedano  un

corrispettivo pari al valore di mercato dell'immobile, determinato  a

suo tempo dall'Agenzia del territorio, con il versamento di una quota

parte di tale prezzo.

  La  corresponsione  del  saldo,  oltre  agli   interessi   e   alla

rivalutazione  monetaria,  sara'  legata  alla  risoluzione  in  sede

giurisdizionale  delle  cause  pendenti.  In  questo   modo,   l'Ente

incassera' uno parte del valore degli immobili. senza  rinunciare  ai

propri interessi che verranno tutelati nelle opportune sedi.

  c) Censimento del patrimonio immobiliare.

  L'art. 8, comma 9, del citato decreto-legge n. 78 del 2010  prevede

che gli Enti pubblici che gestiscono forme obbligatorie di assistenza

e previdenza effettuano entro il 31 dicembre 2010 un censimento degli

immobili di loro  proprieta',  con  la  specifica  indicazione  degli

immobili  strumentali  e  di  quelli  in  godimento  a  terzi.  Detta

ricognizione sara' effettuata con specifiche modalita' precisate  con

dcereto interministeriale. Essa e' preliminare a qualsiasi  attivita'

di valorizzazione e, pertanto, deve essere conclusa prima di valutare

possibili alternative di valorizzazione.

  Al fine di consentire  l'avvio  immediato  della  razionalizzazione

volta a conseguire gli obiettivi di risparmio programmati, per quanto

riguarda i rispettivi beni  strumentali.  gli  Enti  previdenziali  e

assistenziali  pubblici  dovranno  fornire,  entro  15  giorni  dalla

pubblicazione della presente direniva.  all'Agenzia  del  demanio  le

risultanze della ricognizione del loro patrimonio immobiliare ad  uso

strumentale.

  Sara' possibile in questo modo avere un quadro di  riferimento  per

operar: la  razionalizzazione  logistica  degli  edifici  strumentali

delle Pubbliche Amministrazioni e la  creazione  dci  poli  logistici

integrati per la realizzazione di consistenti risparmi legati,  nella

seconda ipotesi, al raggiungimento degli obiettivi finanziari di  cui

all'art. 1, comma 8, della legge 24 dicembre 2007, n. 247.

  d) Trasparenza nella gestione del patrimonio immobiliare.

  In relazione ai criteri  di  selezione  degli  investimenti  e  dei

soggetti coinvolti nelle relative operazioni si richiama il  rispetto

dei principi di trasparenza u pubblicita'. In particolare,  nel  caso

degli immobili gia' posseduti, le diverse  soluzioni  gestionali  che

verranno  identificate  dovranno  tener  conto  dell'esigenza   della

massima  trasparenza  e  della  riduzione  dei  costi.  Gli  Enti  in

questione dovranno valutare comparativamente  modalita'  di  gestione

interna da  confrontare  con  soluzioni  esterne,  nel  rispetto  dei

principi di economicita', efficacia,  trasparenza  ed  imparzialita'.

Gli Enti potranno elaborare mediante proprio  regolamento  specifiche

procedure  di  selezione  trasparenti   che   tengano   conto   della

particolare tipologia di servizi acquistati e delle peculiarita'  dei

soggetti appaltanti.

  Nella scelta sia del socio privato e panna  industriale  sia  della

S.O.R., gli Enti dovranno attenersi ai tritai di prudenzialita' e  di

concorrenza.

  Al fine di attuare la massima trasparenza sui processi di  gestione

delle quote del fondo immobiliare degli Enti pubblici vigilati e  per

una maggiore tutela degli interessi pubblici  sottostanti,  qualsiasi

modifica relativa alle quote di partecipazione  dei  menzionati  Enti

pubblici deve essere basata su di un'analisi di  asset  allocation  e

sottoposta  preventivamente  al   parere   dei   rispettivi   Collegi

sindacali. Tale decisione dovra' essere  improntata  ai  principi  di

efficacia, prudenza e trasparenza nonche' al contenimento dei  costi.

Gli esiti delle suddette valutazioni e decisioni sono comunicati  ai'

Ministeri vigilanti.

  Alla luce di  quanto  rappresentato,  le  modifiche  relative  alla

partecipazione in societa' di gestione del risparmio sono  imprnntatc

agli stessi principi e sottoposte al parere  preventivo  dei  collegi

sindacali.

  In considerazione  della  finalita'  pubblica  degli  Enti  e degli

investimenti da essi promossi, tutte le operazioni  di  modifica  del

patrimonio dei fondi e i relativi atti propedeutici  (regolamenti  di

gestione, relazioni sulle stime, etc.) dovranno rispettare i principi

sulla total disclosure.

  3. Indicazioni per Enti pubblici e  privati  che  gestiscono  forme

obbligatorie di assistenza e previdenza. Verifica  del  rispetto  dei

saldi strutturali di finanza pubblica.

  Con riferimento al comma 15 del citato art. 8, gli Enti pubblici  e

privati che gestiscono forme obbligatorie di assistenza e  previdenza

dovranno elaborare  e  presentare  piani  di  investimento  triennali

secondo  la  tempistica  e  le   modalita'   previste   del   decreto

interministeriale del 10 novembre 2010 del Ministro  dell'economia  e

delle finanze, di  concerto  con  il  Ministro  del  lavoro  e  delle

politiche sociali, debitamente registrato presso la Corte dei  conti;

il predetto decreto quadro disciplina, altresi', il regime  cui  sono

sottoposte le operazioni avviate in forza di previgenti  normative  o

per  effetto  di  delibere  assunte  entro  il  31  maggio  2010  dai

competenti organi dei predetti Enti e indica le  operazioni  che  non

hanno impatto sui saldi strutturali di finanza pubblica.

  Si ritiene opportuno rilevare che i suddetti piani di investimento,

al  fine  di  consentire  la  valutazione  degli  impatti  sui  saldi

strutturali di finanza pubblica degli stessi, dovranno  scaturire  da

modelli di gestione degli investimenti e del patrimonio integrati con

la struttura del passivo, ovvero preordinati alla definizione, in via

sistematica, delle linee guida  strategiche  per  la  gestione  e  la

minimizzazione del rischio di liquidita' e di patrimonio. Questo  per

aver contezza della circostanza che tali piani  siano  parte  di  una

strategia finalizzata a contribuire alla copertura delle  prestazioni

previdenziali  ed  assistenziali  dovute,  ovvero,   per   le   Casse

privatizzate, all'equilibrio  di  bilancio  richiamato  dall'art.  2,

comma 2, del decreto legislativo 30 giugno 1994. n. 509 e,  pertanto,

al rispetto dei saldi strutturali di finanza pubblica.

  Una  prima  verifica  di  tale  rispetto  sara'  il  confronto  del

rendimento e del rischio degli investimenti con quelli dei titoli  di

Stato  italiani,   dovendosi   attentamente   valutare,   sul   piano

economico-finanziario, la  presenza  di  rendimenti  del  patrimonio,

corretti per il rischio, inferiori al costo  di  finanziamento  dello

Stato. Il punto di partenza della redazione dei  suddetti  piani  e',

quindi, un'analisi integrata delle poste dell'attivo e  del  passivo,

che comprenda una valutazione  delle  opportunita'  di  investimento,

tenuto  conto  del  profilo  di  rischio   del   patrimonio   e   del

differenziale tra prestazioni e contributi che nell'arco temporale di

riferimento potrebbero generarsi in base  alle  proiezioni  contenute

nel bilancio tecnico. Cio' richiede, ove  possibile,  lo  sviluppo  e

l'utilizzo di indicatori di  rischio  per  i  quali  occorre  fissare

limiti massimi - non solo per gli investimenti. ma anche per tutte le

voci che vanno a formare il bilancio tecnico.

  Successivamente   all'individuazione   della quota   ottimale    da

investire nell'immobiliare, occorrera' procedere  alla  scelta  dello

strumento con il quale realizzare l'investimento che meglio  risponde

alle esigenze del singolo Ente.

  Nella determinazione delle operazioni di acquisto e  vendite  degli

immobili, richiamale dall'art. 8,  comma  15,  del  decreto-legge  in

argomento, gli Enti dovranno tenere conto della quota  di  patrimonio

gia' investita in immobili/quote di  fondi  immobiliari  considerando

anche le finalita' di carattere sociale in  grado  di  assicurare  un

ritorno chc consenta di non ridurre il valore  reale  del  patrimonio

dell'Ente.

    Roma, 10 febbraio 2011

                                             Il Ministro del lavoro  

                                            e delle politiche sociali

                                                     Sacconi         

Il Ministro dell'economia

     e delle finanze

        Tremonti

Registrato alla Corte dei conti il 18 marzo 2011

Ufficio di  controllo  preventivo  sui  Ministeri  dei  servizi  alla

persona e dei beni culturali, registro n. 3, foglio n. 159

MINISTERO DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE CIRCOLARE 9 luglio 2010, n. 16063 Valorizzazione immobili pubblici. Linee guida generali per la costituzione di un fascicolo immobiliare. (10A09056) (GU n. 172 del 26-7-2010 )

                                                                       Agli Enti pubblici non territoriali

                                                                       e, p.c. Alla Presidenza del Consiglio dei Ministri

Finalita' della circolare.

Le  presenti  Linee  Guida  generali  per  la  costituzione  di  un fascicolo immobiliare (di seguito anche «Linee  Guida»),  sono  state redatte con l'intento di specificare  un  percorso  metodologico  che consenta agli Enti pubblici non  territoriali  di  pervenire  ad  una quanto piu' completa conoscenza del proprio portafoglio  immobiliare, necessario  punto  di  partenza   per   un   adeguato   processo   di valorizzazione.

Si specifica che le presenti Linee Guida  si  riferiscono  in  modo mirato ai fabbricati.

Le presenti Linee  Guida,  altresi',  pur  essendo  indirizzate  ai predetti enti, possono costituire un  valido  riferimento  anche  per tutte le altre pubbliche amministrazioni che  intendano  attivare  un

proficuo processo di valorizzazione.

Cenni sulla normativa.

La normativa di riferimento si rinviene  nella  legge  23  dicembre 1998, n. 448, all'art. 19 (Beni immobili statali); nel  decreto-legge 25 settembre 2001, n. 351 convertito, con modificazioni, dalla  legge 23 novembre 2001, n. 410, in particolare l'art. 3-bis, aggiunto dalla

Finanziaria per l'anno 2007 (legge 27 dicembre 2006, n. 296).

Ulteriori spunti di riflessione possono essere forniti anche  dalle disposizioni  in  materia  di  razionalizzazione,   contenute   nella predetta legge 27  dicembre  2006,  n.  296,  art.  1,  commi  204  e seguenti.

Si considerino, inoltre, le disposizioni dettate  dall'art.  43-bis del  decreto-legge  30  dicembre  2008,  n.  207,   convertito,   con modificazioni, dalla legge 27 febbraio 2009, n. 14.

La conoscenza del patrimonio immobiliare: fase della ricognizione.

La  ricognizione  degli  immobili  di  proprieta'  degli  enti  non territoriali  deve  avere   come   obiettivo   l'acquisizione   delle informazioni riguardanti i beni oggetto del compendio, per  le  quali

si distinguono  tre  tipologie:  tecnica,  amministrativo-gestionale, storico-artistica.

In particolare, le informazioni tecniche si riferiscono ai dati che consentono la localizzazione geografica e l'identificazione catastale completa dei beni.

Gli immobili esistenti  sul  territorio  nazionale,  a  seguito  di dichiarazione da parte dei soggetti obbligati,  sono  iscritti  negli atti  del  Catasto  con  l'indicazione  dei  relativi  identificativi

catastali. Per ognuno di essi  sono  riportate  in  banca  dati,  tra l'altro,   le   informazioni   concernenti    l'individuazione,    la rappresentazione grafica, la redditivita' (per la determinazione  del valore ai fini  fiscali)  ed  i  soggetti  intestatari,  titolari  di diritti reali sul bene, con le relative quote. L'immobile deve essere quindi descritto nel  fascicolo  immobiliare  con  l'indicazione  dei

riferimenti catastali, al fine  di  consentire  la  conoscenza  delle suddette informazioni.

Con riferimento alle informazioni sul  titolo  di  provenienza  del bene e  sulla  relativa  pubblicita'  nei  registri  immobiliari,  e' opportuno acquisire, ove non gia' in possesso, oltre al citato titolo

di provenienza, anche copia della  correlata  nota  di  trascrizione.

Tale copia, e, nei casi in  cui  e'  consentito,  copia  del  titolo, potra'  essere  richiesta  al  competente  Servizio  di   pubblicita' immobiliare dell'Agenzia del  territorio.  La  nota  di  trascrizione riporta, oltre ai beni cui si  riferisce,  le  informazioni  relative

agli estremi dell'atto e alle parti a favore e a carico  delle  quali l'atto e'  trascritto.  Presso  i  medesimi  Servizi  di  Pubblicita' Immobiliare e' inoltre possibile effettuare ispezioni  sui  registri,

dalle quali rilevare, a titolo esemplificativo, i  vari  passaggi  di proprieta' succedutisi nel tempo, le eventuali iscrizioni di  ipoteca e trascrizioni pregiudizievoli gravanti  sul  bene,  la  presenza  di eventuali servitu' o vincoli trascritti, la trascrizione di eventuali diritti parziari spettanti a terzi.

La conoscenza  tecnica  dell'immobile  richiede  inoltre  l'analisi urbanistica e deve consentire un inquadramento corretto del bene  con riferimento ai suoi possibili usi,  quali  la  coerenza  dell'attuale utilizzo con le indicazioni dello strumento urbanistico vigente o  la possibilita' di trasformazione, con  individuazione  degli  strumenti urbanistici da porre in essere, volta ad ottenere nuove  destinazioni d'uso.

Con riferimento alle informazioni amministrativo-gestionali occorre distinguere tra beni strumentali  e  non  strumentali  e  per  questi ultimi  si  deve  tener  conto  dello  stato  occupazionale  (libero,

occupato, con o senza titolo). Nel caso di  immobili  locati  riveste particolare importanza inquadrare le eventuali specifiche pattuizioni che regolamentano l'utilizzo dello stesso, compresa  la  correlazione di eventuali pertinenze alle  unita'  principali  e  le  informazioni

riguardanti lo stato di manutenzione e conservazione aggiornate.

Rilevanti, infine, le informazioni storico-artistiche  (di  cui  al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, inerente  il  Codice  dei beni culturali  e  del  paesaggio)  per  delineare  correttamente  le procedure per l'eventuale dismissione, mentre, per  gli  immobili  di recente  realizzazione,  le  informazioni   relative   all'epoca   di costruzione possono rivestire carattere di informazione aggiuntiva.

Il fascicolo immobiliare: elementi costitutivi.

Il fascicolo immobiliare e'  la  carta  d'identita'  dell'immobile, inteso nelle sue accezioni di complesso, fabbricato o singola unita'. Esso e' predisposto dall'Ente e deve essere  opportunamente  composto dai seguenti documenti, organizzati, a seconda del caso, in documenti relativi al complesso  immobiliare,  ai  singoli  fabbricati  che  lo compongono o alle singole unita' immobiliari in cui i fabbricati sono articolati:

* titolo di provenienza, ove  esistente,  e  copia  della  nota  di trascrizione  rilasciata  dai  Servizi  di  pubblicita'   immobiliare dell'Agenzia del territorio. In assenza di specifiche  norme  che  ne attestano la proprieta' (cfr. artt.  1  e  3,  commi  18  e  19,  del decreto-legge  25   settembre   2001,   n.   351,   convertito,   con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n.  410),  i  titoli  di provenienza devono essere acquisiti agli atti. Nel  caso  in  cui  la proprieta'  in  capo  agli  Enti  sia   garantita   per   legge,   la ricostruzione documentale dei vari passaggi di proprieta' costituisce elemento conoscitivo indispensabile. Per  gli  immobili  situati  nei territori ove vige il sistema del libro fondiario,  denominato  anche sistema catastale tavolare, si rinvia ai relativi atti di  iscrizione tavolare;

* dichiarazione  urbanistica  sulla   data   di   costruzione   del fabbricato,  prevista  ai   fini   della   validita'   dell'atto   di compravendita, ovvero, laddove l'immobile risulti costruito  dopo  il 1° settembre 1967, copia della licenza di costruzione e/o concessione edilizia ovvero, qualora non disponibili, indicazione  degli  estremi identificativi delle stesse, se non gia'  risultanti  dal  titolo di provenienza;

* documenti relativi  alla  regolarita'  urbanistica  dell'immobile (inclusi la domanda di condono, la concessione in sanatoria ovvero la domanda protocollata con i bollettini di versamento);

certificazione urbanistica che  attesti  l'esistenza  o  meno  di vincoli;

* certificazione di agibilita'/abitabilita';

* attestazione inerente la conformita', o  meno,  del  bene,  nello stato di fatto, dal punto di  vista  edilizio-urbanistico  (anche  in presenza di originaria certificazione di agibilita'/abitabilita');

planimetria catastale.  Nel  caso  in  cui  quanto  nelle  stesse rappresentato non fosse aggiornato con la  situazione  di  fatto  del bene, si dovra' provvedere con l'adeguamento  della  rappresentazione catastale;

*visura catastale aggiornata;

* scheda  riepilogativa  dei  dati  dell'immobile,  contenente  nel dettaglio anche l'indirizzo, il piano,  la  presenza  o  meno  di  un ascensore, etc.;

* attestati  di  conformita'  degli  impianti  (di   riscaldamento, raffreddamento, anti-incendio, elettrico, telefonico, etc.) con nulla osta dei VV.FF., se dovuto, e scheda  grafico-tecnica  degli  stessi, ove disponibili;

* certificazione energetica ai sensi  del  decreto  legislativo  n. 192/2005 e del decreto ministeriale 26 giugno 2009, che stabilisce le linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici;

copia autentica della polizza globale fabbricati;

* elaborato planimetrico catastale, ove disponibile;

* valore di mercato attribuito dall'Agenzia del Territorio,  previa sottoscrizione di accordi con la  stessa  per  regolare  modalita'  e costi, nonche' estratto in copia della relazione  di  stima,  in  cui

siano contenuti i parametri presi a riferimento per la determinazione del prezzo;

documentazione  contenente   informazioni   tecnico   descrittive dell'immobile  in  tutti  le  sue  componenti  (strutture,  impianti, finiture) nonche' inerenti la  consistenza  (superfici  e  volumi)  e

stato conservativo;

* scheda descrittiva delle parti  comuni,  ove  possibile,  ovvero, laddove si venga a creare una situazione di condominio,  il  relativo regolamento di condominio e l'ulteriore documentazione riguardante le parti comuni;

* eventuali limitazioni al diritto di  proprieta'  ai  sensi  della legge vigente;

copia  dell'eventuale  contratto  di  locazione  e  di  eventuali scritture integrative e/o novative, ovvero, di una scheda riassuntiva di tutti  i  dati,  le  informazioni  e  quant'altro  a  disposizione

dell'Ente in relazione allo stato locativo dell'immobile, ivi inclusa l'attestazione dell'Ente in  merito  alla  regolarita'  del  rapporto locatizio e dei pagamenti del conduttore, l'indicazione di  eventuali

disdette o rinnovi, dell'importo dei depositi  cauzionali  costituiti dai conduttori e di eventuali contenziosi in essere;

* riepilogo  degli  interventi  di  manutenzione  effettuati  negli ultimi cinque anni;

eventuali decreti di  vincolo  o  certificazione  scaturente  dal procedimento di  verifica  dell'interesse  culturale,  ai  sensi  del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio).

Fermo restando che ciascun Ente, in  aggiunta  ai  documenti  sopra indicati, puo' inserire nel fascicolo immobiliare quant'altro ritenga utile e/o necessario, si ritiene che tutti i documenti indicati  sono da considerarsi necessari.

Si evidenzia, inoltre, che alcuni  dei  documenti  sopra  indicati, sono necessari anche al fine di adempiere alle  disposizioni  dettate dall'art. 2,  comma  222,  della  legge  23  dicembre  2009,  n.  191 (finanziaria 2010).

In ultimo, si rappresenta che sussiste l'obbligo di  accatastamento per tutti gli immobili, che viene adempiuto tramite la presentazione, al competente Ufficio Provinciale dell'Agenzia del territorio,  degli atti  di  aggiornamento  di  catasto  terreni  (tipo  mappale  e   di frazionamento, con  procedura  Pregeo)  ovvero  di  catasto  edilizio urbano (dichiarazione di nuova costruzione ovvero della  denuncia  di variazione, con procedura informatica Docfa), redatti a  cura  di  un tecnico abilitato, ai sensi del decreto ministeriale 19 aprile  1994, n. 701.

Roma, 9 luglio 2010

                                                                                               Il Ministro: Tremonti