Napoli, 05 giugno 2008
On. Giulio Tremonti
Ministro dell’Economia e delle Finanze
Via XX Settembre, 97
00187 ROMA
Raccomandata A/r
Egregio Sig. Ministro,
le avevo scritto inviandole una e-mail sul suo sito alla vigilia delle ultime elezioni politiche perché ero rimasto molto colpito dalla Speranza che lasciava intravedere nel suo ultimo libro a favore di un maggiore impegno dello Stato verso il sociale.
Ero fiducioso che Lei, potesse personalmente assumere un impegno con centinaia di famiglie al fine di risolvere – qualora avesse ricoperto nuovamente la carica di Ministro dell’Economia e delle Finanze - la questione della casa che ormai si trascinano dietro da oltre un decennio.
Le scrivo, ora che è tornato a capo del Ministero dell’Economia e che sta dimostrando come nei fatti si possa venire incontro alle esigenze dei più deboli non privilegiando gli interessi solo delle banche e dei più forti.
Da anni ormai seguo la vicenda della vendita degli immobili individuati di pregio con i D.M. emanati in base al D.L. n. 351 del 25.09.2001, che Le ha consentito la cartolarizzazione degli immobili degli Enti Previdenziali Pubblici attraverso le operazioni SCIP1 e SCIP2 e la cui dismissione era già stata avviata nel 1996 con D.Lgs. n. 104 del 16.02.1996.
Permane ancora, per molti anziani inquilini di queste case, quasi tutti ex lavoratori dipendenti e pensionati, un’inspiegabile ingiustizia determinata dalla palese disparità di trattamento generata dall’attuale normativa.
Infatti, un’esigua minoranza di legittimi locatari (circa 1.000 su circa 90.000 inquilini interessati dalle vendite del patrimonio degli Enti Previdenziali Pubblici), a distanza di 12 anni dall’avvio delle vendite, non è ancora riuscita a realizzare il desiderio di divenire proprietaria della propria abitazione così come è stato invece consentito alla maggioranza degli altri inquilini che hanno acquistato a condizioni vantaggiosissime.
Agli inquilini degli immobili individuati di pregio non è concessa alcuna riduzione sul valore di mercato, mentre a tutti gli altri è stato concessa una riduzione che in alcuni casi arriva anche al 60% del valore di offerta degli appartamenti.
Pertanto, il contenzioso giudiziario rappresenta a tutt’oggi l’unica ancora di salvezza per gli inquilini economicamente più deboli che, altrimenti, non potrebbero acquistare l’alloggio nel quale vivono da oltre quarant’anni e che non vogliono abbandonare.
Tale contenzioso è diventato certamente oneroso anche per la Pubblica Amministrazione, nonché per la SCIP S.r.l. che ormai si trova ad affrontare la difficoltà oggettiva del blocco delle vendite di questa categoria di cespiti se nel frattempo non intervenga una soluzione risolutiva del contenzioso.
La questione è stata lasciata irrisolta dal precedente Governo il quale si è chiuso sulla materia in un’assordante silenzio, malgrado nel corso della passata Legislatura siano stati presentati ben tre disegni di legge che miravano alla soluzione radicale della generalizzata controversia ed un Ordine del Giorno che impegnava l’Esecutivo a ricercare una soluzione riferita agli immobili occupati non ancora alienati.
Sarebbe pertanto auspicabile che l’attuale Esecutivo, vista l’attenzione che ha manifestato per i problemi della casa, valutasse l’opportunità di consentire alle strutture preposte alla vendita degli immobili (Enti gestori) di ricercare soluzioni transattive riferite agli immobili di pregio occupati e non ancora alienati senza passare necessariamente attraverso una modifica legislativa.
Pertanto questo coordinamento propone una soluzione per chiudere definitivamente questa annosa questione sanando almeno in parte le discriminazioni ed i trattamenti disomogenei subiti dagli inquilini degli immobili di pregio durante questi anni.
E’ del tutto pacifico ed incontestabile che dal 26 settembre 2001 (data di entrata in vigore del D.L. 351/01) è stato riconosciuto un diritto di opzione a tutti i conduttori compresi quelli residenti in stabili classificati di pregio non prevedendo infatti il richiamato decreto legge alcuna ipotesi di discriminazione tra fabbricati di pregio e non .
Difatti il richiamato Decreto Legge n 351 del 25 settembre 2001 all’art. 3 recitava testualmente: “ E’ riconosciuto in favore dei conduttori delle unità immobiliari ad uso residenziale il diritto di opzione per l’acquisto”.
Ora se la semplice manifestazione di volontà di acquisto da parte dei conduttori, anche in assenza di vincolante offerta in opzione, fa sì che, ove resa formalmente (entro il 31 ottobre 2001 mediante raccomandata con ricevuta di ritorno), la dismissione avvenga al prezzo e alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data della dichiarazione, si deve riconoscere che il prezzo di tutti gli appartamenti sia determinato in ogni caso sulla base delle valutazioni correnti di mercato cioè al valore di mercato del 2001, secondo quanto previsto dall’Art. 3 comma 7 del Dl. 351/2001.
Sono certo che nel presentare quel decreto legge, Lei aveva inteso espressamente neutralizzare - per i conduttori che avessero dichiarato la propria disponibilità all’acquisto - quegli elementi di incertezza nelle condizioni d’acquisto come ad esempio il trascorrere del tempo, anche imputabile a possibili ritardi o negligenze dell’Amministrazione nell’espletamento delle procedure di dismissione.
La soluzione transattiva potrebbe consistere quindi nell’inviare agli inquilini degli immobili di pregio che non sono ancora pervenuti all’acquisto - perché interessati dal contenzioso giudiziario e che hanno manifestato la volontà di acquistare i loro appartamenti entro il 31 ottobre del 2001 -, le formali offerte di vendita in opzione dei rispettivi appartamenti applicando alle valutazioni fatte dalle Agenzie del Territorio i coefficienti aggregati di abbattimento di cui al decreto legge n. 41/2004 per determinare, appunto, almeno il prezzo di vendita secondo il mercato del 2001.
Con tale soluzione si tratterebbe di estendere agli inquilini più deboli e privi di altra abitazione, rimasti vittime di un’evidente ingiustizia e disparità di trattamento, una minima parte delle condizioni di vendita applicate a tutti gli altri acquirenti.
Il costo della soluzione riparatoria per un numero così esiguo di inquilini sarebbe davvero irrilevante e, oltre a trovare consenso presso gli inquilini, consentirebbe alla Scip S.r.l. di realizzare velocemente le vendite di questo residuo pacchetto di immobili e alla Pubblica Amministrazione di risparmiare l’onere di un lungo, costoso ed incerto, contenzioso giudiziario.
Sig. Ministro, Le chiedo cortesemente di interessarsi di questa questione per aprire finalmente un dialogo con tante famiglie che in questo momento rappresento augurandomi che si possa ricercare una ragionevole soluzione per chiudere il contenzioso giudiziario in essere.
La saluto cordialmente e nell’attesa di ricevere un cortese riscontro, le allego un breve promemoria su tutta la questione augurandole nel frattempo buon Lavoro.
Ministero
dell’Economia e delle Finanze
DIPARTIMENTO DEL TESORO
DIREZIONE II
Roma, 8 luglio2008
Coordinamento Nazionale Inquilini
Immobili di Pregio
Via dei Mille, 16
80121 Napoli
E p c All’Ufficio del Gabinetto
dell’On.le Ministro
Sede
Oggetto: Ipotesi di proposta transattiva per gli immobili pubblici di pregio dismessi ai sensi della L. 410/2001.
Con nota prot. n. 12823 del 13 giugno2008, l’Ufficio del Gabinetto dell’On. le Ministro ha trasmesso alla Scrivente copia della lettera a/r inviata dal Dott Mano Milone per conto del Coordinamento Nazionale Inquilini Immobili di Pregio, per sottoporre all’attenzione dell’On. le Ministro la questione afferente gli immobili di pregio trasferiti alla SCIP, Società di Cartolarizzazione degli Immobili Pubblici, ai sensi del D L 351/2001, convertito con L 410/2001.
La lettera lamenta la presunta disparità di trattamento derivante dal complesso articolato normativo in materia di dismissione degli immobili pubblici tra i conduttori degli immobili di pregio e quelli privi ditale qualificazione, con particolare riferimento all’applicazione degli sconti al prezzo di vendita (art. 3, comma 8, L. 410/2001) ed agli ulteriori abbattimenti su detto prezzo, in caso di volontà espressa, entro la data del 31 ottobre 2001 (art. 3, comma 20, L. 410/2001). Si formula, quindi, quale proposta intesa a ridurre il contenzioso pendente m materia, l’ipotesi di estendere ai conduttori di immobili di pregio che abbiano manifestato volontà di acquisto senza una formale offerta in opzione alla data del 31 ottobre 2001, il criterio di determinazione del prezzo di vendita rappresentato dal valore di mercato a detta data vigente.
Al riguardo, giova premettere che la disciplina applicabile agli immobili di pregio non evidenzia affatto una presunta disparità di trattamento che il legislatore avrebbe voluto introdurre rispetto a due analoghe categorie di conduttori. Al contrario, la ratio sottostante l’articolato disegno normativo relativo alle procedure di dismissione degli immobili pubblici, così come susseguitosi negli anni, sta proprio nell’esigenza di conciliare l’interesse strettamente finanziario connesso alla procedura in esame con l’interesse sociale dei conduttori degli immobili, di pregio e non, a poter beneficiare di corsie preferenziali per l’accesso al mercato della casa. E’ evidente, allora, che nel cercare l’effettivo punto di equilibrio tra i due interessi concorrenti, finanziario e sociale, il legislatore, non solo della L. 410/2001, ma anche dei precedenti interventi, non ha potuto esimersi dal compiere scelte politiche in linea con la sopra descritta finalità sociale. Tra tali scelte, v’è, indubbiamente, quella afferente il particolare regime applicabile agli immobili di pregio, ma ciò non vuol dire che con esso il legislatore abbia inteso trattare diversamente due categorie analoghe di conduttori. Trattasi, al contrario, di Situazioni differenziate, essendo le caratteristiche sostanziali ed economiche degli immobili di pregio diverse rispetto a quelli privi da tale qualifica. Di tale diversità, giova precisare, il legislatore tiene conto anche in punto di disciplina del diverso e più limitato regime di rivendita cui gli immobili non di pregio sono sottoposti (decorrenza del quinquennio dall’acquisto) rispetto agli immobili di prego (immediatamente rivendibili).
Infatti tutto l’impianto normativo antecedente alla L 410/2001, avvalora quanto sopra espresso (lo stesso D.Lgs. 104/96, in ragione degli elementi di specialità degli Immobili di pregio, disciplinava per essi un trattamento differenziato attraverso la maggiorazione dei canoni di locazione. Ne discende, allora, che il differente regime applicabile agli immobili di pregio, lungi dal
configurare un’ingiustificata ipotesi di disparità di trattamento, vale proprio a scongiurare il rischio di una disparità a contrario che un’applicazione uniforme ed indifferenziata della disciplina in materia avrebbe inevitabilmente comportato.
Giova aggiungere, a sostegno dell’acclarata non percorribilità dell’ipotesi della proposta transattiva formulata, che la stessa rischierebbe di rivelarsi altresì pregiudizievole per la medesima finalità finanziaria sottesa alla procedura di cartolarizzazione posto che, con possibile pregiudizio dei risparmiatori finali, porterebbe nelle casse della proprietà, la SCIP, introiti inferiori a quelli corrisposti all’atto del trasferimento.
Vale la pena ricordare che la questione per la quale si discute e una questione sulla quale già in altre occasioni la presente Amministrazione ha avuto modo di pronunciarsi, chiarendo rispetto a particolari fattispecie le considerazioni qui esposte. Tra le tante, si cita l’audizione del Sottosegretario presso il Ministero dell’economia e delle Finanze On. le Armosino, tenutasi il 6 aprile 2005 in Commissione di Vigilanza per gli Enti Locali. Già in quella sede 1’On. le Sottosegretario chiariva la posizione dell’Amministrazione, non mancando di fare riferimento ad una delle ragioni che ha condotto il legislatore ad introdurre la descritta differenziazione della. disciplina in esame. Di seguito si riporta un passaggio dell’intervento dell’Onorevole, al fine di chiarire, ancora una volta un complesso lavoro di bilanciamento degli interessi in gioco, sotteso alle scelte del legislatore: “Il presupposto, come ha ben spiegato il ministro, è clic non siamo in presenza di immobili in cui le persone sono entrate sulla base di graduatorie per esigenze particolari o in quanto appartenenti a categorie disagiate, ma, come emerge chiaramente nel caso di Immobili di pregio, sono — diciamo così gli amici degli amici o coloro che sono più vicini alle capacità e possibilità gestionali degli enti “. Ne emerge con evidenza la necessità, da parte del legislatore, di prendere atto - m urto con le caratteristiche sostanziali degli immobili di pregio indiscutibilmente diverse rispetto a quelli privi del pregio - della particolare gestione di cui sono stati oggetto negli anni passati, e, conseguentemente, introdurre una disciplina idonea.
Si rappresenta, infine, che a conforto della linea assunta dal legislatore depone anche il fatto
che, a fronte dei pur numerosi ricorsi avverso i decreti di individuazione degli immobili di pregio, allo stato sono ancora assai poche le richieste di sospensiva accolte dai Tribunali Amministrativi Regionali e che la questione non è mai stata rimessa al vaglio di legittimità della Corte Costituzionale dalle autorità giudiziarie adite.
IL DIRIGENTE GENERALE
Maria Cannata
Coordinamento Nazionale Inquilini
Immobili di Pregio
C/ o Dott. Mario Milone
Via dei Mille, 16
80121 Napoli
Napoli, 25 settembre 2008
On.le Ministro Giulio Tremonti
Ministro dell’Economia e delle Finanze
Via XX Settembre, 97
00187 Roma
E.p.c. All’Ufficio Legislativo dell’Economia
Roma
E.p.c. Alla Dott.ssa Maria Cannata
DIPARTIMENTO DEL TESORO DIREZIONE II
Roma
E.p.c. Alla Dott.ssa Tiziana Mazzarocchi
DIPARTIMENTO DEL TESORO UFFICIO I DIREZIONE II
Roma
Raccomandata a/r
Oggetto: Ipotesi di proposta transattiva per gli immobili degli Enti Previdenziali pubblici di pregio dismessi, ai sensi del D L 351/2001, convertito con L 410/2001.
Egregio Sig. Ministro,
con lettera a/r n. 13498816301-7 inviata il 06 giugno 2008, lo scrivente Mario Milone per conto del Coordinamento Nazionale Inquilini Immobili di Pregio sottoponeva alla sua attenzione l’annosa questione afferente una parte degli immobili degli Enti Previdenziali Pubblici (la cui vendita è stata avviata con il Dlgs 104/1996 ed è proseguita, dopo, con il trasferimento degli immobili alla SCIP S.r.l. attraverso le operazioni di Cartolarizzazione previste dal D.L. 351 del 25 settembre 2001 convertito con modifiche in L. 410 del 22 novembre 2001): precisamente la parte degli immobili dichiarati di pregio con i successivi decreti ministeriali.
Il fine era quello di proporre una soluzione del contenzioso instaurato presso i Tribunali civili ed amministrativi da alcune centinaia di famiglie di inquilini economicamente più deboli vittime di una evidente disparità di trattamento, che altrimenti, non sarebbero in grado di acquistare gli alloggi nei quali vivono da oltre quarant’anni per i quali hanno a più riprese manifestato la volontà di acquisto, e comunque entro la data del 31 ottobre 2001.
Con nota prot. n. 74351 del 8 luglio 2008, la Dott.ssa. Maria Cannata, dirigente generale del Dipartimento del Tesoro Direzione II, rispondeva inviando allo scrivente una raccomandata che per un disguido postale non veniva recapitata e di cui il medesimo veniva a conoscenza ufficialmente tramite Fax. inviato il 22 settembre 2008 dall’Ufficio della Dott.ssa Tiziana Mazzarocchi, Dirigente dell’Ufficio I Direzione II del Dipartimento del Tesoro. In detta nota si acclara la non percorribilità dell’ipotesi di proposta transattiva ipotizzata, con argomentazioni a cui il sottoscritto dissente nel merito.
La Dott. ssa Cannata afferma preliminarmente che la disciplina applicabile agli immobili di pregio non evidenzia affatto una presunta disparità di trattamento rispetto a due analoghe categorie di conduttori, di pregio e non, cui bisognava garantire corsie preferenziali per l’accesso al mercato della casa, pur conciliandole con l’esigenza strettamente finanziaria di fare cassa.
Una tale affermazione nega l’evidenza!
Come si fa a sostenere che non esiste una disparità di trattamento tra un’esigua minoranza di inquilini, quasi tutti lavoratori dipendenti e pensionati, ai quali non è concessa alcuna riduzione sul valore di mercato dei loro appartamenti e tutti gli altri (circa 77.000) che hanno acquistato ai prezzi del 2001 avendo manifestato la volontà di acquistare entro quella data oltre ad una riduzione del 30% sul valore di mercato così determinato e all’ulteriore sconto del 15% se si acquistava in blocco?
La Dott.ssa Cannata cerca di sostenere una tesi bizzarra, trattasi dice, “di situazioni differenziate, essendo le caratteristiche sostanziali ed economiche degli immobili di pregio diverse rispetto a quelli privi di tale qualifica. Di tale diversità, precisa, il legislatore tiene conto anche in punto di disciplina del diverso e più limitato regime di rivendita cui gli immobili non di pregio sono sottoposti (decorrenza del quinquennio dall’acquisto) rispetto agli immobili di prego (immediatamente rivendibili), e che il differente regime applicabile agli immobili di pregio, lungi dal configurare un’ingiustificata ipotesi di disparità di trattamento, vale proprio a scongiurare il rischio di una disparità a contrario che un’applicazione uniforme ed indifferenziata della disciplina in materia avrebbe inevitabilmente comportato”.
Ricordo in proposito, come affermato in più occasioni anche da esponenti dell’Unione Inquilini, che il blocco di rivendita degli immobili non di pregio è stato ampiamente aggirato dai fortunati inquilini che hanno comunque acquistato a prezzi super-scontati anche immobili dalle caratteristiche di pregio e situati in zone centralissime specialmente della Capitale, rivenduti subito dopo, con dei piccoli accorgimenti legali (come dire fatta la legge trovato l’inganno).
Il fatto poi, che gli immobili di pregio abbiano delle caratteristiche sostanziali diverse rispetto a quelli privi di tale qualifica è innegabile ma di questo ovviamente si tiene conto nella determinazione del prezzo di vendita che inevitabilmente sarà più alto di quello relativo agli immobili non di pregio; ci si continua pertanto a domandare perché le condizioni di acquisto siano tanto differenti!
La spiegazione viene fornita in un passaggio dell’intervento dell’Onorevole Armosino che nel 2005 chiariva la posizione dell’Amministrazione: “Il presupposto, come ha ben spiegato il ministro, è che non siamo in presenza di immobili in cui le persone sono entrate sulla base di graduatorie per esigenze particolari o in quanto appartenenti a categorie disagiate, ma, come emerge chiaramente nel caso di Immobili di pregio, sono — diciamo così gli amici degli amici o coloro che sono più vicini alle capacità e possibilità gestionali degli enti “.
Si è quindi proseguito nell’errore (generato con la finanziaria del 2000) attraverso una disciplina punitiva di cui non condividiamo l’impostazione perché non supportata da alcun elemento giuridico e che mai come in questo caso è stata più ingiusta perché ovviamente ha sparato sul mucchio senza distinguere le singole posizioni. E’ proprio questo che vogliamo contestare e dimostrare se ce ne verrà data la possibilità. Gli amici degli amici, i raccomandati, i privilegiati e coloro che sono economicamente più avvantaggiati hanno già acquistato ai prezzi scontati!
Ne emerge con evidenza la necessità, On. Ministro, di prendere atto sia delle caratteristiche sostanziali degli immobili invenduti sia della particolare situazione soggettiva degli inquilini ricorrenti, e, conseguentemente, ripensare all’ipotesi della proposta transattiva formulata che, se da un lato comporta introiti inferiori per le casse della SCIP, peraltro già gravate dagli interessi pagati agli Investitori sui titoli emessi, dall’altro consentirebbe di realizzare velocemente l’incasso di questa controversa categoria di immobili senza dover attendere l’esito delle cause e di un probabile giudizio di illegittimità della Corte Costituzionale.
Si ricorda che dal 26 settembre 2001 (data di entrata in vigore del D.L. 351/01) è stato riconosciuto un diritto di opzione a tutti i conduttori, compresi quelli residenti in stabili classificati di pregio, non prevedendo il richiamato decreto legge alcuna ipotesi di discriminazione tra fabbricati di pregio e non. Difatti il richiamato Decreto Legge n 351 del 25 settembre 2001 all’art. 3 recita testualmente: “ E’ riconosciuto in favore dei conduttori delle unità immobiliari ad uso residenziale il diritto di opzione per l’acquisto”. Pertanto alla data del 31 ottobre 2001 a nulla valevano le modifiche che la legge 410 di conversione ha apportato al testo dell'originario D.L. 351, entrando in vigore le stesse solo dal giorno successivo a quello della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale (24 novembre 2001). Fino a quella data valgono esclusivamente le norme contenute nel testo originario del D.L. 351. Da quanto sopra, emerge che la semplice manifestazione di volontà di acquisto da parte dei conduttori, anche in assenza di vincolante offerta in opzione, ove resa formalmente (entro il 31 ottobre 2001 mediante raccomandata con ricevuta di ritorno), fa sì che la dismissione debba avvenire al prezzo e alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data della dichiarazione e che quindi il prezzo di tutti gli appartamenti venga determinato in ogni caso sulla base delle valutazioni di mercato del 2001 (Art. 3 comma 7 del Dl. 351/2001).
La soluzione transattiva consisterebbe quindi nell’inviare agli inquilini degli immobili di pregio che non abbiano ancora acquistato - perché interessati dal contenzioso giudiziario ma che hanno manifestato la volontà di acquistare i loro appartamenti entro il 31 ottobre del 2001 -, le formali offerte di vendita in opzione degli appartamenti, applicando alle valutazioni fatte dalle Agenzie del Territorio i coefficienti aggregati di abbattimento di cui al decreto legge n. 41/2004 per determinare, appunto, il prezzo di vendita secondo il mercato del 2001, rinunciando agli sconti concessi agli inquilini non di pregio.
Proponiamo infine un incontro di approfondimento che, partendo dall’esigenza di superare il sostanziale blocco della vendita di una parte degli immobili cartolarizzati che comporta oneri rilevanti per la finanza pubblica, esamini ogni possibile soluzione transattiva delle vertenze in atto al fine di dare la possibilità agli inquilini interessati di acquistare anch’essi la casa che abitano da decenni.
La saluto cordialmente e nell’attesa di ricevere un cortese riscontro, Le auguro buon lavoro.
Mario Milone